中海华润上海老总被调查！

NO.1|壹

据记者报道，3个开发商摊上大事了！

2020年4月15号，据记者从多方信源处获悉，华润置地（01109.HK）副总裁兼华东大区总经理陈G、上海执行总经理SYY被带走调查。据悉，此次调查与上海虹口地块“围标”事件相关，涉及中海、万科、华润三家房企的相关拿地人士。此次“围标”事件一旦确认，华润置地上亿元保证金或将被没收。

2020年3月31日上海虹口地块出让（上海市虹口区嘉兴路街道HK271-01地块）在上海市土地交易事务中心进行拍卖，起拍价为34.3亿元。中海、万科和华润分别以顺位第一、第二和第三进入后续拍卖环节后，却只出现了中海举牌，万科和华润选择了“沉默”。最终，中海地产以起拍价成交，平均楼面价6.3万/平方米。

这块地，是上海虹口区的地，就在老市区，周围新房价格早已突破10万/平。楼面起拍价6.3万/平，中海、华润和万科三大开发商入围后，本来万众期待的三国演义没有上演，而是中海以底价成交。这在上海土拍历史上也是不多见的，开发商躺赢，上海被坑惨了，土地出让金大大低于预期。

土拍之后便传出重磅消息：

4月10日，有消息显示，中海上海公司总经理CS已被上海市公安局经侦队采取刑事强制措施，万科和华润置地相关拿地人士也在接受有关部门调查。

4月15日华润置地（01109.HK）副总裁兼华东大区总经理CG、上海执行总经理SYY被带走调查。

至今，官方对于这块地如何处理，还没有定论。

而上海对于涉嫌土地出让过程中违规情况，上海监管给予低容忍态度。2019年6月27号，上海市举行建设工程围标串标专项治理动员大会。

那么上海为何对大牌开发商痛下重手呢？这背后是惨烈的利益之争。

NO.2|贰

几乎所有城市，都对土地拍卖围标深恶痛绝。几个开发商私下勾兑，土拍现场放弃竞争，低价拿地，然后几家开发商一起开发，一起挣钱，相当于薅了城市的羊毛。本来能拍8万一平的，结果围标后只能卖到6万一平，损失是非常严重的。这部分收入，城市可以拿走做很多事情，白白被开发商给“偷走了”。在商业上，围标是一种上不了台面的行为。

那么就长三角而言，深受“围标痛苦”的城市，不得不提合肥。三年前我去考察合肥市场，发现一个奇怪的现象，很多楼盘都是七八家开发商一起联合开发。那时候南京连两家合作的项目都很少，但合肥已经相当普遍，有的甚至10家开发商一起开发。这种项目，就涉嫌围标。（注意，是涉嫌，不是确定）。七八家开发商一起商议，互相之间不竞争，最后低价拿地，获取超额利润。

合肥最近楼盘维权，这种多家开发商合作的楼盘，概率更高。当然，不是所有合作楼盘都是围标的结果，这是不同的两个概念。

对于买房人来说，如果要维权，往往找不到对应的开发商，冤无头，债无主，都说跟自己没关系。但买房人也了解行情：抓住名声最好的开发商狂喷，让在乎口碑的开发商先着急，这样维权的概率更高。

对于围标行为，合肥天天发文件制止，一直没有好的改善。2019年，合肥市自然规划局发布公告，要求关联公司要避免参加同一块地的牌面，如果涉嫌围标，将取消土地拍卖资格两年。

但这种公告有没有作用？有一点，但无法根除。你怎么界定别人围标呢？这个很难调查。两家开发商的老总私下聊聊天，又没有证据。所以这玩意一旦发生，只能打掉牙往肚子里咽，说多了还有专家说你不尊重市场经济，所以很多城市没有特别好的办法来对付围标。

让我没有想到的是，上海作为国际化大都市，竟然对于“围标”操作无所作为，

NO.3|叁

不过，合肥和上海出现的问题，我在南京找到了答案。

南京市场有没有开发商抱团围标的现象？也有，但比较少。比如江宁某盘由4家开发商合作开发，现在还在热卖，当然就传言涉嫌围标，但我也没有证据，所以这事不能乱说。

不过，现在想在南京市场上玩“围标”，难度实在太大了，根本没有空间。我们来捋一下时间点：

2017年3月份，南京第一块推出的G01地块，被安居以20.1亿元总价拿下，楼板价突破23800元/平，成为燕子矶地王。而安居，正是南京本土国企，宁愿自己拿地王，也不能便宜其他开发商。这是土地市场最火爆的时刻！

2019年下半年，南京地价非常低迷，不少地块竞拍几轮就成交了，溢价率很低。开发商手上没钱，拿地意愿也不是很强烈。江心洲推出地块后，国资以28877元/平拿下，现在看基本是白菜价了。与此同时，国资在河西南也拿下一块地，楼板价也是2.8万左右。

同一时期，颐盛拿下G59，G60两块地，楼板价分别为1.9万+和1.7万+，现在放风卖4.3万/平。

所以，在土拍市场上，活跃着一支国家队，这支国家队在竞拍队伍里，起到一个鲶鱼的作用。你们不是想围标吗？不要紧，我报价高一点，你跟不跟？不跟，地没了；跟，那就要不断加价，围标阴谋一触即溃。

那么万一开发商不跟，地砸到国家队手中怎么办？也好办。这些地块都和“仁恒”合作，打仁恒牌，然后高价卖出，买房人趋之若鹜，还怕买不到。

比如，燕子矶安居楼板价2.3万+，现在放风卖4万，本来肯定亏的项目，现在算算亏不了了。赛虹桥的G59和G60，楼板价不到2万，现在和仁恒联手，放风价4.3万/平。即便是这个价格，最近咨询的粉丝非常之多，到底值不值啊？能不能买到啊？中海城南都三万八了，我还不如等仁恒的四万三呢…有这种想法的不是一个两个。

江心洲国资地块，也要打仁恒牌，后面卖5万+，也不愁卖。所以这个解决方案堪称完美，我自己的房企走开发商的土拍之路，让开发商无路可走。在南京，老老实实的竞价拿地吧，否则将无地可拿。

NO.4|肆

实际上，苏州在去年的土拍过程中，也有大量的本地国有企业参与其中，一方面把地价稳住了，一方面还抄了个底。现在再看，去年下半年的地价真是白菜价，今年上半年如果你要拿地，起码比去年下半年贵20%。

上海和安徽出现的问题，在我苏大强找到了答案。