上周的最后一个交易日，A股沪指涨了0.66%，逼近3500点。
地产板块与金融板块挑头儿：
保利发展大涨5.42%，招商蛇口大涨5.71%，建设银行涨0.80%，招商银行涨1.17%…
推动这波涨幅的，是一些城市即将执行两成首付的松绑消息。
1、山东菏泽打响松绑第一枪
两成首付，把山东菏泽推上了风口浪尖。
这条屠版朋友圈好几天的消息，核心内容有4条：
首房首贷，首付比例低至20%；
有过房贷记录，但名下无房或有房但无贷款记录，首付比例低至25%；
二套房首付比例30%；
首套房贷款利率从5.95%下调至5.6%，二套房贷款利率从6.14%下调至5.95%。
笔者专门确认了一下，包括四大行在内的多家当地银行都可以做到两成首付。
几天过去了，这项松绑新政依然健在，可喜可贺——
以前调控，很少会有一上来就降首付比例的，哪怕单纯为了遮羞脸也不会轻易这么干。
可这回菏泽连程序都懒得走了，直接一降到底，山东好汉果真豪爽！
菏泽的限购松绑之所以能被全国关注，根本上讲在于它的风向标意义——
接下来，限购限贷松绑，很可能成为三四五线城市救市的集体动作；
记得上一次山东菏泽上热搜，还是靠蹭小弟曹县的热度；
再上次可能要追溯到2018年，菏泽取消限售一时间轰动全国。
只不过，那一年菏泽明显错估了风向，成了妥妥的政策一日游。
这回菏泽成功松绑，是在两重大背景下完成的——
一是上头很可能已经默认了非热点城市在“房住不炒”底线之上的自主调控权；
二是符合去年底银保监会“保障好刚需群体的信贷需求”、“要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持”的会议精神。
既符合“一城一策”方针，又不踩信贷红线，很好。
特别是连续20个月纹丝没动的5年期LPR下调后，憋着松绑的城市就更有底气了。
在山东菏泽本次上热搜前后，全国范围内的“试探性”松绑似乎早就屡见不鲜——
直辖市重庆、江西赣州的两成首付纷纷重出江湖；
广西北海降低了公积金贷款首付比例；
四川自贡调整了公积金政策，“只认贷不认房”。
吉林延吉为了鼓励农民进城买房，补贴契税，还发家电和装修消费券…
另有一些热点城市也开始羞羞答答地尝试松绑限购，贼精彩——
土豪城市宁波，对缴纳公积金满两年且生二孩及以上的家庭，首房首用时将公积金上限从60万提高到80万；
“杠杆大省”的省会福州，下调了二套纯公积金贷款的首付比例至40%，且限价也有所松绑；
好吧，莫怪房子卖不动，就看谁的路子野。
2、春节刚过，它们为啥火急火燎？
目前下调商贷首付比例的城市，无一例外是非“限购”城市。
无风不起浪，放松调控的根本原因无非那么几个：
-库存量太大
-去化表现不好
-土地财政依赖度过高
-房企债务濒临到期
不客气地讲，参与此轮调控的许多城市，已是四样全占。
以山东菏泽为例——
它的楼市行情印证了国内绝大多数三四五线楼市的打法：
棚改在牛市在，棚改停熊市来。
2021年没菏泽二手房均价只有5500元/㎡，较2019年7月高峰时期的7100多元/㎡相比，整整跌没了一个首付。
2021年的最后两个月，菏泽全市的新房销售量均在2000套以下。
2016-2018年，菏泽曾连续三年加封“全国第一棚改大市”；
到了2021年，菏泽棚改规模不足高峰时期的1/10。
相信我，这绝非巧合。
前期供应量超大，去化预期愈发迟缓，眼瞅着债务就要到期了…
开发商彻底没了拿地热情——
2021年，菏泽土地出让金只有105亿元，连2018年高峰时期的1/4都不到。
在许多头部城市的朋友看来，105亿可能只是一宗地块的出让金。
菏泽辖区人口超千万，财政压力到底有多大，可想而知。
以上境遇可以发生在山东菏泽，也可以发生在任何一座三四五线城市。
它们最大的遗憾或许在于：棚改既不是永动机，也不是灵丹妙药。
然而，君不见多少二线城市开始男默女泪了——
像重庆、宁波、福州等等，不管是拉得下脸来放低首付的，还是拉不下脸来做出微调的，其实各有各的苦衷——
2021年的重庆楼市，呈现出典型的“高开低走”：
第一轮土拍很牛，直接拍到重庆实地调研去了。
但后来才知道，去年年中的市场表现，很可能是以后几个季度里重庆楼市难以企及的高点，恰似国足的2002。
宁波市场经历了相似的局面，去年年底笔者前往宁波时，恰逢年度末轮土地集中出让；
几乎所有深耕宁波楼市多年的同行众口一词：那是自己职业生涯里见过的最惨淡土拍。
福州的情况同样好不到哪儿去——
年底，当地同行在总结土拍结果时仍然用了“国央企、城投系兜底”、“底价成交”这样的字眼。
原来，葛大爷阴阳怪气说的“地主家也没余粮”竟然是这种感觉…
3、两成首付上个车，靠谱吗？
便宜没好货，好货不便宜。
把这句话念十遍，然后牢记，大概率你是踩不了坑的。
而且，楼市分化越是加剧，这话的含金量就越高。
年末年初的暖吹风或许具有普遍性，但限购松绑一定是结构性的。
特别是在现阶段。
2016年的那波涨幅，从一线城市传导至东部沿海发达城市，再向中西部副省级城市、高铁节点城市进行传导，最后形成三四线城市的普涨与去库存。
但正是上一波行情，事实上已经完成了城市间的市场分化，头部市场与其它市场在今后几年里的表现愈发泾渭分明。
当然，这里面留下了为数不多的例外，譬如重庆，譬如东北F4，譬如昆明、太原、南昌、石家庄这样的冷门省会城市。
换言之，时间到了2021年，一二线城市与三四线城市之间，已然形成了相对稳固的壁垒，简单来说——
产业分化是本质，人口分化是表现，购买力分化是结果。
另一重要的佐证，是居民部门杠杆率——
2015年，我们的杠杆率只有38.9%，2021年，这一数值猛涨到62.2%。
尽管仍然低于美国、日本，但已高于欧元区的整体杠杆率。
在这种情况下，即便系统性降息降准降LPR，居民负债潜力也无法和几年前相提并论。
另一方面，当前的城镇化正在无限接近发达国家；
依靠农民进城消化库存究竟能起到多大的作用，其实出台政策的城市自己是非常清楚的。
在城市间分化不断加剧的大背景下，“分城施策”也就变成了一类城市之间的某些共性；
在这种情况下，松绑新政要实现完全的跨级别传导，可能性其实是不大的。
毕竟，无论是信贷端还是政策端，都要考虑市场再次过热的风险以及传递错误信号的风险。
眼下的调控松绑，其实已经非常谨慎，就像没人知道松绑背后藏了多少个迫不得已。
降首付门槛，本质上是向限行调控玩法下的市场低头。
为了去库存，为了救土地财政，为了填平房企债务，为了信贷端的系统性安全…
一些城市彻底不想再端着了。
至于这样的城市到底能不能入手，笔者认为完全分情况讨论——
如果你恰好在当地工作，有刚需或改善等一切自住需求，那眼下很可能是个不错的上车时机。
如果运气好，折扣力度很可能给你带来意想不到的惊喜。
笔者去年四季度前往某200万人口的城市调研时，小蜜蜂就曾当街拉住我：
“家具家电可以折现，还送往返机票，你几个人来我们送几张！”
眼下有意在首付门槛下调城市入手的朋友，不妨试试照这个标准去谈。
放心！开发商回款压力在，地方土拍的KPI在，所以这波优惠很可能会持续一阵子。
不过，如果你是抱着纯投资的心态去的，那就很可能献完青春献子孙了。
前文说了，这些地方楼市运行的最大动力，很可能是棚改货币化。
许多城市面临着产业老化、年轻人外流，在这种情况下，继续棚改的动力又有多大呢？
相比之下，价格天花板清晰可见，接盘人群全靠天意才是真正的常态。
4、结语
二成首付，是个地地道道的加杠杆动作。
但一个悖论就是——
通常它会优先诞生于那些房地产率先去金融化的市场里。
非头部城市和刚需市场会首当其冲。
今后在这样的市场买房，更多要结合自身需求，带着一种消费的态度去买了。
居住舒适、子女教育、通勤便捷、商业齐全…等等都可以成为买入的理由；
只不过，指望一套刚需产品或非热点城市房产带来弯道超车的机会，只会越来越难。
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