房企们正在经历前所未有的危机。
借钱一时爽，还钱火葬场。
最新消息，又一百强房企扛不住了。
它就是北京当代置业有限公司，正在为一笔到期美元债寻求展期，引得大股东出手注资自救。
到底怎么回事，中国房地产开发商的至暗时刻到了吗？
01
当代置业10月11日发布公告，寻求将2021年10月25日到期、票息12.85%的优先票据赎回35%后，剩余部分到期日延长三个月。
根据公开信息查询，上述10月25日到期的美元债为当代置业在2019年4月25日发行，期限18个月，发行规模3亿美元。
赎回后剩余本金2.5亿美元，约16.2亿元人民币。
若目前10月这笔债券成功展期三个月，加上明年2月26日一笔2亿美元（约13亿元人民币）的债券到期，这意味着，明年初当代置业将面临30亿的偿债资金压力。
从公司财务报表可以看出，当代置业也是采用高杠杆不健康发展模式的房企之一。
截至2021年6月30日，当代置业的资产负债率为83%，净负债率93%，非受限现金短债比1.46，根据“三道红线”，属于亮黄灯的这一类。
流动负债有661.8亿元，其中一年内到期的短期债务有64.76亿元。
再来看看公司的业绩状况。
当代置业于2000年在北京成立，2013年7月香港上市，目前市值12.16亿港元（截至10月12日），在国内重点布局五大城市群，京津冀、长三角、珠三角，长江中游和成渝城市群，代表物业有当代上品湾MOMΛ等。
今年1-6月，当代置业实现合约销售额约为人民币215.6亿元，同比增长约51.8%，合约销售面积约为207.8万平方米，同比增长约为52.7%。
这个业绩大概什么水准，放在百强房企排名里，只能垫底，比花样年这个难兄难弟还要低一点。
面对流动性危机，当代置业的第一、第二大股东张雷和张鹏，准备用8亿元的股东贷款为公司输血。
据2020年年报，张雷当年获取薪酬合计573.3万元，张鹏为592.8万元，二者合计持有公司股份66.94%，约占8.7亿港元（折合人民币7.2亿元）。
可以看出，8亿出资已不是小数目，相当于两位高管所有股份加上一年薪资。
在当代置业之前，已有房企爆出境外美元债违约事件。
今年2月、7月、8月，“环京龙头”华夏幸福、“四川一哥”蓝光发展和小型房企阳光100，分别宣布境外债券实质性违约；
随后新力控股和花样年官宣没有能力兑付到期美元债，彻底触发整个行业的信用危机。
02
高周转模式与各地楼市行情急转直下，房企资金链变得脆弱，借旧还新的游戏无法继续玩下去，等待房企的将是什么？
三年前，万科高喊着“活下去”，被行业嘲笑为贩卖焦虑。今天，活下去正成为一批房企内心深处的真实呐喊。
随着我国城镇化进入后半程，未来5-10年，城镇化率接近见顶，房地产行业面临大洗牌。
根据中国社科院农村发展研究所的测算结果，2020年我国乡村人口城镇化率为63.9%，按目前趋势推测，预计到2025年，我国的城镇化率有可能达到67.8%，到2035年有可能达到74.39%。
未来10年左右，城镇化率会有10%的提升空间，说大不大，说小也不算小，但是对于房地产行业来说，机会已经不多了。
日本的城镇化率在达到75%以后，新房开工面积便不断走低。对于我国而言，房地产行业告别高歌猛进，正式进入去产能阶段。
这也意味着，一些财务激进，盲目扩张，管理粗放的房企或者一些规模较小的房企，会在这个过程中被清洗出局。
市场非常残酷，这些房企的压力，大概就如这位高杠杆买房笃定房价永远涨的人一样，每天睡不着觉。
03
目前，国家政策虽然肉眼可见地变得温和了一些。
如房地产的融资和监管政策已经开始松动，央行9月底首提“两维护”，维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益；
部分城市房贷利率也出现下调信号，哈尔滨上周末更是打响救市第一枪。
但是，不可改变的是，在to B的房地产市场上，未来将以资金实力雄厚、稳健发展的国企为主导，一些财务状况良好的混合所有制房企会留下来，剩下的大量企业会退出。
在to C的销售市场上，仍然如此。经济实力强的人，不管政策怎样，有一定的抗风险能力，买错房的代价很低；而掏空六个钱包的刚需，则要有自己的判断，最起码要对房企品牌有所判断。
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