近日，央行即将发文四大行“放松限贷”的传闻不断发酵，也不断反转。截至23日晚21时，记者采访的结果是，四大行均表示目前尚未有明确信息发布，但其回答则是“犹抱琵琶半遮面”，态度甚是暧昧。这不禁让人产生疑问：“松绑房贷”是梦游还是现实？
虽然如此，接受采访的房地产业内人士认为，传言既折射出一些地方政府和市场参与者对楼市回稳的渴望，也反映了“放松限购没效果，放松房贷是关键”的事实。一旦传言成真，将对市场预期产生较大提振。
也有专家认为，至少现在还很难对这个传言进行证实或者证伪，但有两点是可以肯定的：一是，即使有这回事，各家银行放松房贷的空间也是有限的。二是，可以预见，根据银行业监管部门一贯的表态，支持自主性住房需求，抑制投机需求，这应该是房贷业务坚持的底线。
传言
银行澄清难挡放松预期
22日市场传言称，央行已经通知四大行，要求放开限贷，鼓励首套房贷款，同时二三套房贷款也可恢复至基准利率，消息称“房贷还清可享首套房按揭政策”。23日，又有传闻称兴业银行、浦发银行对首套房认定已经执行“认房不认贷”。
对此，四大行统一口径表示，房贷认定松绑暂无消息。工行进一步表示，“工行认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向，一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。我们正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。”中行则表示“鼓励各地方分支行配合地方政府房地产相关措施。”浦发银行表示“我行未获悉相关政策信息，目前仍严格执行认房认贷的政策。”兴业银行也称，“截至目前，兴业银行个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策未进行调整。”均未对首套房标准是否放松作出正面回应。截至目前，中国建设银行和农业银行则依然保持沉默，未作回应。
目前，除少数地区外，在大部分地区，尤其是国内一线城市，对个人住房贷款二套房的认定均实行“认房又认贷”的原则，即以家庭为单位，只要曾经申请过住房按揭贷款，即便卖了首套房子、名下无房，且还清贷款，再申请按揭贷款，也都要以二套房贷计算。而若政策放松至“认房不认贷”，就意味着将以家庭拥有的房屋数量来认定是否为第二套房，而不再以贷款记录来认定。只要购房者证明名下无房，就可以按照首套购房认定，只要证明名下只有一套，就可以按照二套申请。银行办理贷款时，不会考虑购房者历史贷款记录。
对此，尽管多家银行相继澄清目前的房贷政策并未有所调整，但大部分市场人士认为房贷政策将松绑的消息具有一定真实性，有市场人士称，银行否认的是目前政策出现调整，但是对“监管层已经吹风，未来政策有放松可能”并未否认。据媒体报道，某大行内部召开会议，研究了关于首套房认定、支持房地产信贷投放、加大房贷利率优惠力度的方案。
融360信贷专家徐瑾认为，如果后期有相关政策出台，存在首套房“认房不认贷”的可能。因为之前“认房又认贷”不是很合理，扼杀刚需购房者和改善型住房需求者。此外，银监会与央行当时发文时也没有明确规定首套房认定标准，都是以商业银行为准，所以在这方面仍有很大优化空间。
■ 楼市走势
楼市“微刺激”调整预期加强
楼市成交持续低迷，继松绑“限购”后，又有松绑“限贷”的消息传出。如房贷放宽，是否会带来楼市成交的逆转？
政策有望“小幅调整”
此前券商高盛高华在一份报告中指出，房地产行业已经接近之前周期的谷底，预计政府将出台更多刺激政策，以使成交量从低点中复苏；安信证券也认为，央行调整房贷政策是大概率事件。
“即使贷款政策放松，也不会是全面松绑，有可能是认房不认贷，支持自住换房的改善型购房需求，而依然限制投资需求。”中原地产首席分析师张大伟表示，目前针对房地产的信贷政策并没有明显松绑，只是做了小幅调整，能否申请到优惠贷款，核心还是看申请人名下有几套房，无房则按首套房利率，第二套房则利率有一定上调，不会让投资客户“钻空子”。
房企：市场提振有限
记者了解到，由于预期政策放松房贷将较为温和，业内人士都预计其不会刺激成交量出现大幅增长的情况。
“9月成交不太好，北京还没有听说出了放松的新政策。”北京一家上市房企营销负责人则对记者表示，房贷松绑降低了买房的成本，这对楼市是一个利好，但不会逆转市场。
上述房企营销负责人表示，此前为了促进购买，一些楼盘推出了95、97折的贷款折扣，即为客户向银行提供贷款“补贴”，但对成交的拉动有限，主要还是卡在了北京的首付政策上。“北京这块，目前二套房首付70%的门槛太高。”
业内人士表示，房贷政策很有可能出现“有限放松”，但在目前的楼市库存较大、企业融资难、贷款资金实际成本高的情况下，银行对推行“优惠房贷利率”的动力并不高，目前各地政府想促进房贷，都会推出一些优惠措施，比如之前四川省用财政补贴来鼓励银行发放房贷等。
据北京一家国有银行业人士介绍，公司类贷款才是银行的重点业务，数量大、利润高，而房贷等个人贷款业务比重较小，利润也并不高，今年由于市场整体资金较紧张，各大银行的住房按揭贷款业务都比2013年同期出现增幅放缓。
记者查阅银行中报显示，目前四大行中个人房贷业务最多的是建设银行，今年上半年达2.08万亿元，增长10.75%，而去年同期增幅为11.2%；工行达1.92万亿元，增幅11.6%，去年同期为15.4%；农行为1.45万亿元，增长 12.2%；去年同期为13.2%。
缘由：地方寄望放松房贷
事实上，多位市场人士在接受记者采访时表示，四大行放松限贷的传闻并非空穴来风。
C R IC研究中心研究员姜倚文表示，从7月份开始，经济数据明显走弱，多个指标出现了罕见的超预期下滑，前期微刺激作用已经大大弱化，经济下行的压力越来越大。
国家统计局日前公布数据显示，1至8月，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1月至7月回落0.5个百分点，已连续7个月下滑。1月至8月，房地产开发企业土地购置面积20787万平方米，同比下降3.2%；全国房屋新开工面积114382万平方米，同比下降10.5%。
此外，居民购房意愿也在不断下降。央行日前发布第三季度居民储户调查报告显示，居民投资房地产的热情继续下降，未来3个月内准备出手购房的居民占比14.2%，较上季度下降0.2个百分点。
在此背景下，鉴于地方放松限购难解下滑之困，政府又纷纷出台第二轮房地产支持政策。比如：9月23日，青岛发文表示实行“认房不认贷”，出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。9月17日，福州也发文表示“认房不认贷”。福州政府对首次购买普通住房和首次购买改善性普通商品住房进行了定义，居民家庭为改善居住条件而再次购买一套普通商品住房（含二手房）的行为，属于首次购买改善性普通商品住房。此外，湖北省更是发文提出下调首套房贷款利率的下限为基准利率的0.7倍。
对此，中原地产市场总监张大伟表示，地方政府积极呼吁松绑信贷，一方面给市场信心，增加市场购房者救市预期，另一方面，则是将稳增长的压力转移到银行。
■专家观点
房贷放松空间有限
今年以来，房地产贷款风险被监管层高度重视，并一再对银行强调做好风控，但是对于按揭贷款，监管层也几次释放出信贷支持的信号。2014年上半年全国银行业监督管理工作暨经济金融形势分析会议上，银监会主席尚福林表示，要严格控制信用风险扩散，重点监控房地产、政府融资平台、产能严重过剩等领域风险，在房地产贷款领域，要优先支持居民家庭首套住房需求。
另外，建行相关负责人在半年报业绩发布会上表示“建行对于个人住房按揭贷款一直是支持态度，上半年新增住房按揭贷款2021亿元。我们对中国房地产发展有信心，相信其未来还会有一段辉煌时期。眼下的情况是，过去几年冲得太猛，发生回调。如此调整，非常必要。”
银监会副主席王兆星则认为，目前房地产贷款个人按揭贷款占整个房贷的75%左右，这显示出目前的房地产贷款更多是支持个人住房的需求“银监会将继续实施差别化的房贷政策，大力支持首套居民住房按揭贷款，同时抑制投资和投机需求。”
也有银行人士指出“如果首套房按揭贷款利率执行基准利率，银行基本赚不到钱，更不用谈打折优惠。目前，银行存款流失压力大，资金成本不断提高，因此，对于房贷业务每家银行在大的政策方向下，执行力度也不同。”
由于政策导向，民生银行从6月份开始“重拾”按揭贷款业务，但可用的额度并不多。据记者了解，部分地区让银行棘手的还有“弃房断供”现象，导致按揭贷款存在违约风险。
业内分析人士认为，如果当前对房地产信贷政策有一定程度的放松，也是为了刺激部分城市住房去库存，稳定房价，缓解银行出现不良贷款系统性风险，但是，放松力度不会太大，对于银行而言也需要平衡收益和风险，可以预见的是，监管层会表态支持自主性住房需求，抑制投机需求，这应该是底线。
■ 股市影响
“松绑”利好股市
昨日早盘，受楼市限贷松绑开启的影响，房地产股集体走强，截至收盘，房地产板块上涨1.20%，珠江控股、京能置业两只个股涨停。在周二普涨的行情下，房地产行业表现并非突出。
周一下午，有消息称“首套房认定标准将放松。“如果该消息属实，对于房地产行业是短期利好。”社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示，如果限购松绑将会刺激房地产需求的增加，但这种刺激能维持多久值得怀疑，目前房地产的下行趋势已经明显，而投资者都是买涨不买跌。
根据他的观察，此次限购松绑并不能阻止房地产的下跌。“就好像限购的打开一样，成交量在出现短期的反弹之后，并没有延续下去。”
至于该政策对于股市的影响，尹中立认为也是一种利好消息，“毕竟该政策短期会阻止房地产的下跌，毕竟房地产的长期下跌也会影响A股的基本面。”
一位市场人士表示，目前房地产市场不断放出传闻来试探各方反应，昨日房地产板块冲高回落，股民应该理性看待这些“利好”。
