“房子是用来住的、不是用来炒的”，“十三五”期间，南昌稳地价、稳房价、稳预期，积极应对市场变化，采取有效措施，保持了房地产市场持续平稳健康发展。今年是“十四五”的开局之年，近日，南昌市房管局发布了《南昌市住房发展“十四五”规划》向社会征求意见。记者了解到，“十四五”期间，预计南昌全市住房需求年均约10.0万套（约6200万平方米）。
概况
南昌城镇居民人均住房面积达38.95㎡
2000年以来，在城市总体规划的指导下，南昌重点打造红谷滩、艾溪湖、朝阳新城、九龙湖新城、新建城等新城新区，大大拓展了市区居住空间，改善了市民居住条件。2016年~2019年，市区居住用地从95.2平方公里增长到106.7平方公里，增长了12.08%；市区常住人口从323万人增长到365万人，增长了13.0%。
人均住房面积有所提高，2019年，城镇居民人均住房建筑面积增加至38.95平方米，提前实现全面建设小康社会关于人均住房建筑面积的标准（30平方米）。
2016年~2019年，全市完成房地产开发投资3268.4亿元，其中住宅开发完成投资2227.3亿元，年均增长13.1%，分别高于全省和中部六省0.7和0.8个百分点。2016~2019年，市区新建商品住宅综合销售价格指数年均增长率约8.8%，与我市地区生产总值和城镇居民可支配收入增速基本匹配。
新建商品住宅价格年均增长率为8.8%
2016年-2019年，全市完成房地产开发投资3268.4亿元，其中住宅开发完成投资2227.3亿元，年均增长13.1%，分别高于全省和中部六省0.7和0.8个百分点。
新建商品住宅供销基本平衡。2016~2019年，全市新建商品住宅销售面积5485万平方米，年均供销比约1.1（合理区间为0.8~1.2）。2019年新建商品住宅销售面积1580万平方米，库存去化周期在7.8个月左右，低于同期江西省和全国平均水平。新建商品住宅价格在合理区间。2016~2019年，市区新建商品住宅综合销售价格指数年均增长率约8.8%，与我市地区生产总值和城镇居民可支配收入增速基本匹配。2018年全市房价收入比为13.9，低于同期全国50个典型城市的房价收入比均值，在中部省会城市中仅高于长沙。
南昌通过加大住宅用地供应量、适度提高土地竞买条件、强化房地产市场和企业管理等措施，实行限价、限购、限售、差别化的住房税收和信贷政策，抑制投资投机性购房，支持居民合理住房需求。
“十三五”期间改造各类棚户区13.32万套
记者了解到，“十三五”期间，全市进一步加大了棚户区改造力度，累计改造各类棚户区13.32万套。2019年~2020年，纳入中央财政支持改造城镇老旧小区251个，惠及10.09万户。2020年南昌市城市建管十大提升行动正在施工改造小区247个，涉及居民10万户。
“十三五”期间，全市新建商品住宅物业服务覆盖率100%，还逐步向老旧小区扩展。城镇公共服务设施和基础设施配套逐步完善，学校、医院、文化、体育等功能不断向新区延伸，公共交通出行率不断提高，既有住宅加装电梯工作稳步实施，城镇居民住房品质不断提高。
举措
面向住房困难、低收入家庭的公租房占10%
“十四五”期间，预计全市住房需求年均约10.0万套（约6200万平方米）。其中，参考近十年期间人口流入情况以及全市大学生购租住房需求调研，考虑人才引进相关政策激励，预计“十四五”期间全市新增人口住房需求年均约6万套。
综合全市人口结构变化情况、新建商品住房与存量商品住房市场发展分析、存量住房结构分析、住房需求调查等研究，预计“十四五”期间全市存量人口改善性购房需求年均约2.5万套。同时，南昌市将继续有序开展城市更新工作，加快老城疏解和土地二次开发利用，预计“十四五”期间全市住宅拆迁改造需求年均约1.5万套。
《征求意见稿》提出，南昌按照“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，加快建立和实施房地产市场平稳健康发展长效机制。“十四五”期间，供应结构按照收入分组可划分为1：2：7，即面向住房困难、低收入家庭的公共租赁住房占10%，面向中低收入家庭、特定人群的政策支持性住房占20%，普通商品住房占70%。
南昌将结合新一轮国土空间总体规划确定的全域空间布局结构，缓解局部城市中心地区居住规模相对不足或房价过高的矛盾。在青山湖西岸、象湖西岸、洪都片区、江铃片区、蛟桥中心区、欣悦湖片区等重点区域适当增加新增居住用地供应，增加各类保障性住房和租赁住房的有效供给。
增加中小套型普通商品住房上市供应量
“十四五”期间，南昌将多渠道增加人才公寓供应，视情提高人才住房补贴标准，取消申请人才租赁住房社保缴纳时间限制。力争到“十四五”末，达到满足10万人租住需求的人才住房总规模，基本满足全市引进人才的过渡性居住需求。
视情探索开展建设配售型共有产权住房。共有产权住房建设、买卖、经营等环节可按国家有关规定享受原经济适用住房的税收优惠政策。加强对中等收入偏下群体购买新建普通商品住房需求的支持力度，视情调整新建普通商品住房全面限价的调控政策，发展部分定向限价商品住房。
结合南昌市实际，科学合理引导多层、小高层、高层的中小套型住房建筑面积标准。进一步加大商品住房用地中小套型住房供应比例，增加中小套型普通商品住房上市供应量，满足中低收入家庭的自住需求。
同时，南昌还将盘活存量空置住房，探索将部分存量空置住房转为人才公寓或公共租赁住房。
适时调整住房贷款比例、期限和利率
在市场监管督查力度方面，南昌市将坚决遏制投机炒房，视情况调整完善住房限购、限制住房转让、限制企业购房等措施。完善差别化住房信贷政策，适时调整住房贷款比例、期限和利率等，加大对中低收入群体的保障性和改善性住房需求的差别化支持力度。
强化房地产市场诚信管理，对违法违规行为实施联动查处、联合惩戒，将情节严重的纳入失信黑名单管理，信用评价结果对外公开，并与市场准入、行政审批挂钩。
随着人口的流动，南昌市的租房市场需求仍然非常大。南昌将加快建设商品房屋租赁服务管理信息平台，建立住房租赁价格信息发布制度，定期发布区域市场租金水平。建立和完善住房租赁监管制度，强化住房租赁市场监管，严厉打击垄断房源、哄抬租金等违法违规行为。加大税收和金融支持力度，鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业。
力争完成对2000年底前建成小区的改造
除了新建商品住宅之外，南昌对老旧小区改造也提出了要求，加大城镇老旧小区改造，建设具有南昌特色的未来社区，满足人民群众美好生活需要。到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。继续推广老旧小区物业服务“‘门’内物业服务、‘门’外公共服务，‘门内门外’行政管理全覆盖”的老旧居民区物业服务新模式。持续推动业主大会成立、完善对业主委员会的指导监督，以市场化手段推动物业服务企业优胜劣汰。
全面推进城镇老旧小区改造，还要完善小区配套和基础设施，进一步提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。住宅工程质量验收合格率达到100%；新建商品房住宅小区物业管理总体覆盖率达到100%；生活垃圾无公害化处理率达到100%，城镇住宅水电气等普及率达到100%，医疗、教育、体育等住区公共配套设施普及率达到100%。
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