受自住商品房、信贷政策和各种税费的影响，近期北京二手房成单量并不高，“降价”、“观望”似乎成了北京楼市的主流基调。不过对于来说，这种小幅的市场波动早就习以为常。虽然近期成单量不高，小韩依然很乐观。
“现在买二手房，就要买业主着急换房的，价格合适”
今年已经是小韩做中介的第四个年头，他所在的门店位于东五环外，这个区域多年没有新房供应，二手房一直是区域楼市的成交主力。从业这三年里，小韩也经历了二手房市场的几次起伏，对于最近大家都关注的二手房市场的观望情绪和下行压力，小韩并没有什么明显的感觉。
当记者找到小韩，表示想购买一套区域内200万元以下的二手房，小韩首先询问能够承受多少首付。当得知我们可以接受100万元以内的首付时，小韩开始极力向我们推荐辖区内的一处58平方米、报价175万元的两居室。
小韩告诉我们，这是最近他接触的性价比最高的一处房子，房主着急卖出，刚刚把报价下调了10万元。如果诚意想买的话，他可以把房主约出来，而且有信心说服房主承担税费。
“现在买房，就得买这种业主着急换房的，才能拿到合适的价格。”小韩以一个专业人士的身份给我们分析。对于我们感兴趣的另一套房源，小韩则表示，这个不用考虑了，业主没诚意卖，价格根本确定不下来。小韩说，近期挂牌和来咨询买房的基本都以换房需求为主，等到五六月份，一般买首套房的就会多起来。
“几十万自住房申请者，买不到的最终会回来买二手房”
小韩所在门店的北边一公里就是首个自住型商品房—恒大御景湾的临时售楼处，他也亲眼见证了自住房现场审核时门口排的长龙。小韩告诉我们，恒大御景湾临时售楼处那里原本是个一直没有开起来的商业楼，先后关张了不少店，恒大御景湾让这里突然火了起来。“现在宝蓝康达广场成了这儿的新地标，那些天从地铁一出来就会有黑摩的冲上来询问是否要去宝蓝康达。”
对于自住型商品房对他近期业务量的冲击，小韩表示，前段时间冲击挺大的，不过近期已经好多了，上周他成交的一个客户就是自住型商品房的申请者，那个客户是外地户口，非优先家庭，排过号之后感觉购房无望，于是又退回到二手房市场。“看到几十万的申请人，他又没有优先资格，着急买房自然会选择放弃，当然，他买到的房子肯定要比原来预想的小。”
“二手房已经开始回暖了，上周我们店签了四套”
近期，有消息称北京调整了部分区域的二手房指导价，小韩表示，他所在的区域上调并不明显，具体还是得看每套房子本身的情况。不过虽然位于同一区域，但他们门店辖区内还是有两个小区被列为特殊小区，评估价格要高一些。此外，小韩告诉记者，目前北京二手房市场已经开始回暖了，上周我们店签了四套，之前两个月可是一套都没签。
小韩所在区域的评估价在16000元/平方米至25900元/平方米之间，特殊小区评估价必须做到20000元/平方米以上。小韩表示，评估价不能超过25900元/平方米，如果超过，就变成非普通住宅了，需要交更多的契税。
评估价越低，则意味着买卖双方承担的税费越少，但目前的市场上，买方并不是都希望将评估价做得越低越好，因为越低的评估价，则意味着更高的首付。
小韩告诉我们，不少纯刚需客户就会在这种情况下陷入纠结，是凑更多的首付，还是承担较高的税费，无论哪一类，对于刚需的购房决定影响都很大，而且最近银行方面卡得也比较紧。在小韩看来，这才是让他近期业绩不好的最大原因。
