江西电商董事长、地产知名人士 聂永昭

　　做个性化的别墅

　　南昌的别墅市场一直不温不火，虽然别墅的销售单价高、利润率也高，但由于销售缓慢，积压资金，所以很多开发企业对别墅的开发，都非常小心、谨慎，纯别墅区不多，多为高低配（高层住宅配少量别墅）。

　　别墅真像鸡肋一样吗？有没有什么办法可以解决这个问题呢？我想在别墅的设计上，可以从面积小型化和定制化两个方面做点尝试。

　　在大连有个世茂嘉年华项目，它有一个90平方的别墅概念。大多数的别墅在设计时，门厅、露台、阳台、地下室等均不计算面积，对层高也没有强行要求，所以90墅的概念就是将赠送做到极致。首层设计6米的全挑空，入住后，可以将其中一半进行封闭，一般就可以增加近20平方米的面积；设计带顶的半露天停车位，将来可以改造成老人房；利用天井的设计、加大露台、阳台和尖顶的利用，一套90墅可以将面积扩展到200平方以内，这种户型和面积，非常适合60－70年代的新贵们。一套精装的90墅，销售价格控制在150万以内，与市中心区的住宅价格相仿，将会有很大的购买群体。

　　目前互联网的发展，虚拟图像处理已经变得很容易了，别墅设计一样可以DIY，将别墅的占地、主要户型、主要功能房、花园等进行数字化建模，生成3D的图像，设计成像积木一样的模块，由客户自己动手去拼图。这样才能体现别墅的小众、差异化和定制，它就回归到了别墅本来的定位上。在建造前，可以建立一个销售网站，将企业、产品介绍、别墅DIY放上去，通过电子商务的方式先进行预订，通过客服一对一的服务，最后确定产品和购买，也省却了大量的广告费和夸张的宣传。

　　别墅本为小众化的产品，需要定制，体现了不同客户对居住或居住与生活的不同要求。只卖面积、卖环境、卖概念和升值及圈层，已经是营销的标配了，只有从产品设计入手，解决客户的个性化需求，才能使别墅市场焕发新的生命力。

　　江西共读蓝海机构总经理 徐学闻

　　高尚别墅是什么样的

　　在全球范围内，但凡发达国家发达城市，都拥有自己的高尚住宅区，在美国有加州橘郡、纽约的长岛、洛杉矶比弗利山，日本有东京湾，意大利有玫瑰湾……。里面居住的大都是达官显要、社会名流，名宅名人，成为各地上流社会生活的一种象征。在中国，在经济相对发达的城市，例如上海、北京、广州等地别墅消费已渐成潮涌之势，人们不禁惊叹，昔日王府贵邸已开始进入百姓人家。

　　在南昌，进入新世纪后，经济在发展，社会在进步，在"八一广场"、在红谷滩新区、在青山湖、在象湖、在瑶湖，甚至在高新技术产业开发区和昌北经济技术开发区，我们都可感受到发展变化所带来的巨大震撼力。遗憾的是，代表着居住最高水准的"高尚别墅区"却很寥寥。

　　按照国际通行的标准，真正的高尚别墅必须具备"地理条件优越、自然景观绝佳、区外配套完备、人居气氛鼎盛和交通便捷通畅"软硬件要求。更有权威人士对别墅作出了简单定义：是指具有"独门独院独户"特征的建筑。由此，市场上的"类别墅"已然被"划清界限"，真正"独门独院独户"的别墅，将矗立于房地产领域的塔尖而无法替代。

　　只是，在南昌，我们看到的一番景象是，众多的类别墅（即排屋）号称别墅，众多善良的"土豪们"扑向类别墅。人们似乎对于别墅的认知仅仅作为一种纯居住舒适的享受，那么，对于别墅的价值到底体现在哪里？笔者在此不妨一论，以供参阅。

　　地域价值：对于一个项目的终极价值体现曾有人这样描绘："地段、地段，还是地段"，但是对于别墅所在位置，就不能完全以地段价格来衡量其地域价值了。别墅不仅仅是拥有了顶级地段的顶级价值，更与地域的特征产生了文化的共鸣，确切的说，别墅拥有的是地域文化的价值，这种价值是地段价值的附加值，更是别墅项目外在文化的极致，它体现的是一种地域人文风韵或者城市肌理所带来的居住及生活理念的需求。

　　居住价值：这种价值更多来源于对生活中每一个细节的把握。比如说私人管家式服务，而对于别墅的设施和功能配置主要包括私家和小区内的各类休闲娱乐设施、健身活动设施、养生保健设施、促进邻里交往的功能空间的设置，以及现代化的安保系统，智能化配置等。

　　人文价值：人文价值包括了文化价值和人居价值。其中文化价值来源于产品建筑本身的因素，包括建筑风格的人文性、艺术性、历史性，这些都是别墅除物质形态以外的别墅性格。别墅鉴赏专家在评价一个别墅的层级时，最常说的话是：好的别墅刚做出来去看的时候就感觉它有历史感，好像它已经经过岁月洗礼变得有些陈旧，而过好多年再去看的时候它还是那么陈旧。这里说的陈旧实际上就是别墅应该带给我们的那份历史感、岁月感、生命感。又有资深别墅专家说："一座好的别墅建筑，它不仅仅是一个私有财产，更是对公众和城市都有着巨大影响的艺术珍品。"而人居文化则完完全全是别墅居住氛围所产生的人居性，而构成人居文化的则是与地域文化共鸣所产生的人文底蕴以及由项目管理服务所产生的业主圈层构成。总之人文价值是别墅项目最能够区别于其它物业形态的地方，它是别墅的精神、更是人居理念的深化。

　　投资价值： 原则上说，别墅市场价值及别墅附加价值的总和是市场反映。即其投资价值和投资空间也需求更多的取决于市场信心和市场预期，以及供求关系的动态变化。

　　鼎力营销机构总经理  赵熙

　　也说"别墅风水"

　　盘点南昌别墅市场，我们不难看出从有了别墅产品开始，基本上选址都在城市郊区地带，甚至随意开发。从前几年别墅的开发背后，我们看到的是些许悲壮：有的别墅三二座飘零的烂尾楼，有的别墅成为养鸡养狗的场所，有的别墅因价格太高，多年放置，有的别墅住的不是主人，而是保安保洁人员，有的别墅再也没有别墅的感觉。随着时间推移也基本上被人忘怀。

　　究其原因是多方的：别墅选址、土地价格、建筑造型、客户群体、销售价格、开发理念、项目配套、交通等等一系列的问题，在这里我想说的是别墅风水的问题。

　　别墅风水非常重要？有些位置之所以令人一到此处即有舒适安逸之感；前有明堂财气、后有文昌官气，吉利祥和,是因为好的别墅除朝向好，道路交通畅顺方便,环境位置佳外，并且格局四正，搭配合理，视野宽阔，采光通风，充满生气活力。然而，有些位置是不宜建造别墅的。其一，立交桥旁，因为立交桥旁的交通并不方便,而且高速通行的车辆产生的噪音和涡旋气流会对居住者产生伤害,当然也会对建筑物的风水财气产生产极大的冲断作用，对住户身心健康及财运官运都不利。其二，是交叉的大道旁，因为大道的交叉处产生的影响力和立交桥处差不多，而且还会尘土飞扬，居住于此，日常起居都不得安宁。其三，是高压电塔和电台电视塔旁，因为这些地方会产生很强的电磁波，如果人体长期接触这种较强的电磁波，就会使人的神经系统和免疫系统受到破坏，可能会引起多种较严重的疾病。其四，加油站旁，加油站是火灾隐患和车辆往来噪音很大，会使居者烦躁不安。其五 ，是位于玻璃幕墙对面。身在玻璃幕墙的倒影中是对人有一种压抑感，其次阳光反射，形成光污染，对人体健康非常不利。其六，是阳台或主卧室不可正对大路呈一条直线，否则房屋会受到道路的冲煞，对健康不利。其七，是阳台或主卧室正对附近建筑物的转角或尖角，就像一个楔子，打进住宅中心，风水学叫尖刀煞，居住在这种住宅里会使人觉得难以忍受，心情很差，当然会对健康产生不利的影响。其八，是建在靠近铁路旁的别墅。火车的速度很快，高速来往的火车会产生很强的气流旋涡，并且气笛鸣叫，使人不能安宁，对人身体健康不利。其九，是住宅的周围建筑都很高，自己的住宅很小，向外视野被遮蔽，使人有被围困之感，发展将受到严重影响。十，是别墅的阳台及窗外不可看到坟场、墓地等不洁之物，或者面对工厂烟囱，则居住者的心理会受到较大影响，甚至会经常作恶梦，对健康不利。十一，是住宅不可离松软的山体太近，因为松软的山体可能会在大瀑雨时滑坡，可能会产生严重的后果。

　　要想选择一个好的别墅位置，必须按照了解自然、利用自然、改造自然、顺应自然的四大原则。一定不能粗心大意，要将周边环境仔细看清楚，以做到一目了然，胸有成竹。近年我们再次审视别墅产品时，我们惊奇地发现，大多依山靠水，旺象叠生。无论是贵族的庄园，还是精英的御园；无论是传统的圣驾，还是半山豪园；无论是城市府邸，还是山居梦想，都不同程度张扬家居别墅的环境和位置，这让我们看到了别墅的真正价值。

　　我们期待别墅市场越来越好。

　　自由撰稿人 李霖

　　七大特质

　　解码别墅基因

　　别墅，思想与财富的尖峰领地，因此成为了大多数人的仰望，少数人的拥有。拥有别墅，就拥有尊贵的身份。别墅不只是唯一，而且只能是唯一。那么，别墅有什么特质呢？

　　位置：生活在别处

　　真正的别处不外乎这样：离尘不离城！沉醉千年，一朝还醒。大自然的造化赋于了别墅的天生丽质，而人类的现代化则赋于了别墅的人本色彩。内外交通需要左右逢源：小区内部，高山流水，鸟语花香。门外不远，学校、医院、银行、商业、酒店等一应俱全；别墅，进则繁华似锦；退则得意山林。

　　规划：别具匠心

　　一方家业，一份尊荣。天地之间，成功总在最初的气魄与眼光。大自然的融合，人生的快意，须在一片福地上，规划自己的幸福。其要点应是："形"--建筑从大自然中生长；"韵"--大自然自建筑中溢出；"人"生活在诗意中畅游。规划，从一开始便领先，天生丽质，起点高超！

　　户型：别出心裁

　　别墅，建筑经典总是有法可依：独栋、联排、叠加、退台，户型面积有大有小，空间布局合理，功能区分明确，室外美景一览无余，采光充足，私家花园露台，大型观景落地窗，供不同角度选择.居住品质高雅，彰显尊贵气度，享受品位生活，最大限度地保证私密性和舒适性。所谓别墅，就是在这么一个美丽的地方，用精美的建筑，收藏美丽的风景，充分体现中产阶级的生活、居住品位。

　　核心：别具特色

　　与普通住宅不同，别墅或依山而建；或临水而筑，以此保有核心竞争力，形成核心优势。以山景为例，坡地建筑，作为人们在坡地区域活动的一种物质存在，具有明显的景观意义。

　　景观：别有风味

　　有什么环境，就有什么心境！在别墅，人居是一种地域情结，一种民风积淀。别墅，应以艺术的手段实现着艺术品的创造，建筑群落、传统庭院以及园林景观，都是建筑艺术家用心经营下的造化孤本。

　　故古人云：一日之计种蕉，一岁之计种竹，十年之计种柳，百年之计种松，百世之计种德。

　　社区文化：别开生面

　　建筑世界，是时代精神的镜子和映象，任何一座建筑，都有独属于自己的性格和精神。它所有的空间都神奇地充满着特定历史条件、地形地貌及山水、人文环境背景下独具的思维方式、生存方式、审美方式以及创造性和想象力，凝聚着开发商、设计师最真实的心灵悸动。别墅区的社区生活，渗透着深邃的人文关怀，应有着其高度和深度。

　　服务：别树一帜

　　福塞尔在他的《格调》中写到："小心你的房子，他会使你的社会等级一目了然"。为了给业主提供一个安全舒适的生活环境，别墅不仅要引入先进的智能化封闭式安全管理系统，更要通过大牌物业管理公司，引进新颖的管家理念，将上流社会户户专属的现代管家观念代替大众化服务，撷取管家贴身服务无所不能的优点，呵护业主的尊崇生活，并融会五星级酒店系统化的管理服务，为业主提供一个和谐优美而人居的居住环境。