据媒体报道，严厉的房地产调控，让身处其间的开发商历练得日渐成熟。

　　2012年的土地市场，尽管整个过程不乏天价地王的小插曲，但总体上开发商保持了较为克制的心态，从而导致全国土地市场成交下降近两成。

　　2012年房地产企业拿地排行榜显示，曾在2010~2011年连续两年以超过4000万平方米新增土地储备傲视全国房地产企业的恒大地产，2012年虽然新增的土地储备仍然位居第一，但新增的土地储备量仅2116万平方米，不足2011年新增土地储备的一半。

　　而万科、中海、保利地产等企业在2012年仍然保持平稳发展的步伐，新增土地储备基本上以“补仓”为主。上海的绿地集团则以1908万平方米的新增土地储备成为2012年的“黑马”，能够在严厉调控的市场环境下有勇气及底气新增如此多土地储备的地产企业在2012年屈指可数。

　　鉴于对未来房地产市场走势的不确定，越来越多开发商秉承不抢地王、不抬地价的购地准则，这也直接促成了曾经的竞争对手们走向合作，合作拿地、合作开发在大型房地产公司之间变得前所未有的频繁。

　　成交量整体下降

　　2012年，虽然土地市场出现翘尾行情，但纵观全年，整体交易量依然下降明显。

　　日前，国家统计局发布的2012年全国房地产开发和销售情况显示，2012年房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%，降幅比1~11月份扩大4.7个百分点；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩大6.4个百分点。

　　更早之前，中国指数研究院发布的研究报告也显示，2012年，全国300个城市住宅用地总体供求不及上年，推出及成交量同比分别下降17.3%、23.1%。

　　中国指数研究院分析指出，去年第一季度土地市场冷清，4月以来供求状况有所缓和，12月推出及成交面积均增至年内最高点。

　　事实上，无论地方政府推地量，还是开发商的购地量，都是在去年第三、四季度达到最高潮，以保利、万科为代表的一大批开发商的购地行为主要集中在下半年。数据显示，保利地产全年购买土地40宗，但绝大部分集中在11、12月，仅12月就买了14宗。

　　一位房地产上市公司高管透露，去年三季度之前，由于看不清市场走势，加上政府推地量不足，因此公司拿地相当少，但到四季度，随着优质地块逐渐入市，以及销售理想，公司果断加大土地购买力度，以补充库存。

　　去年底土地市场的升温，一直延续到今年初，使得土地市场出现有别于上一年的暖冬。伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，北京土地市场迎来开门红，单月成交土地18宗，成交金额205.7亿元，实现了近11年以来北京土地市场最好的开局。

　　值得提及的是，虽然去年全国土地成交量下滑，地价方面却不降反升。中国指数研究院的数据显示，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨7.4%，主要是由于下半年以来北京、上海等热点城市热度提高，带动楼面均价结构性上涨，住宅用地平均溢价率为9.0%，仍比上年同期低4.3个百分点。
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　　行情重回一二线

　　如果说2012年的楼市有所回暖，那么一定是一二线大城市表现更为突出。事实上，这一轮调控让三、四线城市的风险显出冰山一角。

　　因此，开发商在新购土地的区域上更倾向于一二线城市。中指院统计显示，去年下半年，一二线城市土地成交量增幅明显，土地成交面积TOP20城市绝大多数为二线城市，三四线城市降幅则有所扩大。

　　同时，全国住宅用地出让金总额前三位均为二线城市，但一线城市的楼面均价继续领先，且去年下半年上涨幅度较为明显，北京市全年住宅用地楼面均价已突破6000元/平方米；长三角、珠三角区域年末住宅用地价格同比涨幅超过五成。

　　具体区域上，珠三角地区成交量恢复最快，中西部降幅相对较小，东北地区则下降近五成，成交量TOP20城市中长三角区域占据多数。

　　报告显示，与限购政策出台后房企转战三四线城市不同的是，出于追逐相对稳定高利润的目的，2012年房企回归一二线城市的趋势日益显著，在一线城市及重点二线城市的拿地金额大多呈现明显增长。

　　以当年进军三四线城市颇为积极的恒大地产为例，该公司高层便在去年透露出回归一二线城市的意图，并将发展重点重新确定为二线城市。

　　经营思路一度与恒大地产颇为相似的佳兆业也暴露出退出部分三四线城市的端倪。据悉，由于此前广泛布局三四线城市，佳兆业旗下的土地储备近76%均位于三线或以下的城市，其在一二线城市土地储备明显偏低。因此，佳兆业2012年的拿地城市主要为上海、大连、武汉、广州以及毗邻广州的佛山，均为区域性核心城市。

　　保利地产相关负责人也曾透露，鉴于去年一二线城市楼市回暖显著，公司仍将坚持在这些核心城市发展针对刚需的住宅产品，以保证较高的周转速度。
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　　合作竞争并存

　　除了在区域选择上重回风险较低的一二线核心城市，开发商的另一慎重表现则是减少竞争趋利避害，通过合作方式来尽量降低彼此的土地成本。市场消息显示，万科、保利、中海等一大批开发商巨头，均在去年加强了土地合作。

　　去年12月6日，越秀地产发布公告称，其持有95.48%权益的附属公司与广东保利房地产，已成立分别各持一半权益的合营公司广州越禾房地产开发有限公司，以开发位于广东省广州市萝岗区长岭路的地块。

　　此后的12月18日，中国奥园也发布公告称，公司以约34.11亿元购入的广州市番禺区钟村街汉溪村商业金融用地一至九地块，将由全资附属公司奥园集团与广东保利房地产开发有限公司联合开发，且于12月10日订立土地使用权出让合同前双方已订立合作协议。

　　两家原本与保利没有任何业务往来的公司先后与这家央企进行土地合作，暴露出保利地产这家央企的触角已经延伸到多家企业。在此之前，保利地产已经在天津与融创，在长沙与万科等进行了多样化的土地合作。

　　在保利地产加入到合作队伍之前，万科、中海地产、富力地产、雅居乐等一大批开发商，都曾经在同行中进行过合作开发。这使得开发商之间的关系已经由过去的竞争演变为错综复杂的竞合。

　　对此，知情人士透露，多年下来，开发商高管之间的联系日益密切，这为各家公司之间的合作奠定基础，更为重要的是，目前政府推地量较大，开发商没必要再像过去一样为了一幅土地抢得头破血流，最终承担市场波动的风险。
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　　绿地集团：投资重心重回一二线

　　在调控最为严厉的2011年一度放缓拿地步伐的绿地集团在进入2012年后，重新加快拿地步伐。

　　根据绿地集团提供的数据，去年全年共新增土地储备10557亩，新增可建建筑面积为1908万平方米，总地价达到321亿元。

　　绿地集团在去年大举拿地的信心来自于房地产板块销售收入和销售面积的快速增长。数据显示，2012年绿地房地产板块预售金额超过1050亿元，位列全国行业第二，实现预销售面积约1180万平方米，位居行业第三，分别较上年增长38%和43%。

　　值得注意的是，绿地集团不仅扩大了拿地规模，同时也在去年调整了拿地思路，一改以往在三、四线城市扩张的策略，而将投资的重心重新放回一、二线城市。

　　绿地集团董事长张玉良称，公司在去年7月已经制定重回一二线城市拿地的策略。“一线、二线回暖更快、市场更大，三、四线城市，缺乏消费能力而且人口不能积聚。”张玉良解释，前几年三四线城市房价增长较快，土地相对便宜，因此有一定吸引力，但如今三、四线城市的土地价格已经被炒高，加之缺少人口导入，存在泡沫，因此绿地集团决定减少在三、四线城市拿地。

　　遵循这一拿地思路，绿地集团在2012年首次进入了杭州、宁波、青岛、昆明等一批省会城市及副省级城市。绿地集团方面表示，一二线城市因其经济发达程度、商业密度以及由此产生的产业聚集和城市人口聚集效应，带来了对包括住宅、商业地产的大量需求，其中孕育的广阔市场空间和潜力是三、四线城市短时期内所不可比拟的。

　　张玉良称，2013年绿地集团在土地市场还将有所突破，计划投入800亿元用于增加土地储备，投资策略则仍定位为聚焦一、二线城市，继续统筹优势资源向高能级区域集中，在重点中心城市加大投资、精耕细作。

　　无论是从销售速度，还是从拿地规模来看，曾经保守且慢吞吞的招商地产正在变得越来越快速而激进。

　　在过去的2012年，招商地产全年累计实现签约销售面积247.52万平方米，签约销售金额363.86亿元，同比分别增长106%和73%，创下该公司历年来的最高业绩，销售金额增速是万科的4.5倍。

　　招商地产去年像“疯了一样”卖楼，在全国18个城市共有43个主要项目对外发售，且频频逆势出击拿地，补充项目资源。

　　根据招商地产提供的数据，2012年该公司新增土地储备规划建面共390万平方米，同比增长37%。与此相对应，招商地产去年拿地总地价为156.73亿元，其中权益地价114.35亿元。

　　按照新增建面与销售面积之比来看，招商地产2012年该指标为1.58，明显高于万科的1.44和中海地产的1.36。

　　此外，招商地产2012年支付地价金额与销售金额之比为32%，亦高于万科的29%和中海地产的22%，显示其拿地策略在行业中较为激进。

　　与此前不同的是，新增权益建筑面积增速低于总建筑面积增速，意味着招商地产开始加大合作拿地比重，在拿地策略方面进行了较大调整。

　　根据公开资料，招商地产去年通过合作、股权收购等方式，获取了广州开发区万尚、北京朝阳区来广营、深圳盐田区壹海城、天津依云郡、天津贝肯山等多个项目。

　　另一个明显特点是，招商地产新增项目与母公司招商集团互动加强，2012年以来新进入的贵阳、毕节等城市都与招商局集团有合作关系。

　　从拿地成本变化来看，2012年招商地产全年拿地楼面地价为4018元/平方米，比2010年的5542.76元/平方米下降28%，仍高于万科和中海地产。

　　对于区域的选择，目前招商地产战略聚焦主要仍是一二线城市，新增储备大部分位于一二线重点城市及其周边发展潜力较大地区，同时兼顾三四线城市的布局。

　　进入2013年后，招商地产拿地的步伐也并未减缓。先是在大连以4.98亿元拿下两幅地块，随后又在昆明以8.72亿元再拿下两城。

　　大肆补充土地的背后是招商地产加速转型的需要。2011年初，招商地产董事长林少斌上任后即提出“8年内销售额达到千亿元”的长远目标。

　　林少斌不久前仍公开表示，以目前公司拥有的土地存量和开发计划预计，2013年将力争实现百亿销售增量。同时，公司在2013年土地市场上仍然会积极参与，买地量应该会在2012年的基础上进一步有所增加。
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　　龙湖地产：地域扩张加速

　　2012年以来，龙湖地产明显加快了地域扩张的步伐。

　　根据龙湖去年半年报以及优先票据发行计划书披露的信息，公司在2012年共斥资211亿元，新增土地储备约746万平方米，继2012年首度进入华南市场后，今年初再度闯进华中市场。

　　去年上半年，龙湖地产并未在购买土地方面表现出特殊的热情，半年新增土地储备总建筑面积为248万平方米，仅占去年全年拿地面积的三分之一。其中新增面积35.7%位于长江三角洲区域，29.1%位于中国西部区域，21.4%位于华南区域，13.8%位于环渤海区域，平均收购成本为2294元/平方米。

　　但和许多开发商一样，进入下半年后，随着市场回暖信号逐步明确，龙湖地产开始在土地市场发力，仅7、8两个月，龙湖地产便在青岛、大连、泉州、重庆、宜兴、无锡、杭州多地同时展开拿地攻略，总地价近130亿元。

　　龙湖地产在上述两个月份购买的地块，不乏百万平方米以上的超级大盘，其中7月收购泉州晋江的一幅土地，该土地位于市中心，毗邻泉州最大的公园，价格为26.24亿元，地盘面积为46.14万平方米，总规划建筑面积达到了122万平方米。

　　其后在8月，龙湖地产又在重庆投得两幅土地，两幅土地位于重庆两江新区的核心区，毗邻地铁站，价格为42.2亿元，总地盘面积为87.9万平方米，总规划建筑面积更是达到198.5万平方米。

　　除了规模上的扩张，过去一年，龙湖地产在拿地策略方面也做出调整，所获取项目在区位上更加靠近城市中心。此外，随着6月获得厦门市集美灌口地块，龙湖地产也释放出进军华南区域的信号。

　　进入2013年以来，龙湖地产拿地的势头同样没有减弱，1月以来，龙湖地产已经在长沙、上海等地购得多幅土地。其中长沙成为了龙湖进入华中市场的首站。今年1月8日，龙湖地产投得邻近长沙世界园艺博览会所在地的一幅土地，总代价为6.91亿元，地盘面积为30.7万平方米，总规划建筑面积为48万平方米。

　　龙湖地产表示，公司正在执行“加大区域纵深”的全国化发展战略要求，并认为地域的多元化有助于强化现有土地储备应对市场波动风险的能力。
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　　融创中国：土地储备大扩容

　　融创中国2012年开始全面快速扩张，无论是销售收入规模的增长，还是土地储备的扩容。

　　去年全年，融创中国共实现合约销售金额356.4亿元，在2011年同期192.1亿元的基础上增长了86%。在销售的带动下，融创中国同步加大了土地储备。公司方面提供的数据显示，过去一年，新增土地储备为742万平方米，用于买地的金额达到120亿元。

　　收购以及联合开发成为融创中国去年不断复制的拿地模式。去年6月，融创中国宣布与绿城中国展开战略合作，合作涉及上海区域9个项目，共计345.1万平方米土地储备。此后，融创中国又先后联手绿城、葛洲坝、九龙仓和保利地产等企业，相继在上海斩获土地，共耗资46亿。

　　值得注意的是，融创中国去年拿地的高峰发生在下半年。杭州成为上海以外，融创中国又一新进入的城市。2012年11月，融创中国以6.21亿的价格竞得杭州余杭区56号西溪湿地宅地，首度进入杭州市场。不过融创中国董事长孙宏斌在多个场合均表示，融创并不打算进入过多城市，而是会选择在少数几个城市深耕。

　　融创中国在去年也增加了在北京、重庆等此前已进入城市的土地储备。9月，保利、融创联合体以10.6亿元和20.2亿元的价格摘得北京大兴区两幅土地。2012年11~12月，融创中国又先后取得重庆中央公园地块、照母山地块及北部新区地块，总金额达38.2亿元，可建建筑面积约152.7万平方米。

　　在融创的大本营天津，继7月以2.15亿元竞得北塘镇一地块后，12月25日，融创中国又以3.49亿元的交易对价获得万通地产持有的天津泰达城市开发有限公司23.5%的股权。目前，天津泰达城开主要开发永基二期、R3地块和R5地块，总占地面积约22万平方米，总建筑面积约为85万平方米。

　　孙宏斌介绍，融创中国去年底手上现金约100亿元，这为进一步增加土地储备奠定了基础，而融创中国2013年销售目标也将上调至450亿元。

　　从新购土地的总量看，过去不曾突出的雅居乐地产在2012年还算是拿了不少地。该公司披露的数据显示，去年总共新购土地598万平方米，涉及土地金额26.2亿，该公司上一年度全年仅增加了62.6万平方米的土地总建筑面积。

　　2012年，雅居乐地产全年实现合约销售金额为人民币330.7亿元，较2011年上升约5%；合约销售面积为324.0万平方米，为全年目标315亿元的105%；合约销售均价为10207元/平方米。

　　资料显示，雅居乐已分别在海南、云南、重庆、西安、郑州及惠州购入多宗土地，从而使得该公司土地储备的总建筑面积超过3600万平方米。如按照2012年的销量，雅居乐现有土地储备足够其10年开发。

　　鉴于该公司相当比例的土地储备为长期发展的旅游项目，因此其位于一二线大城市的居住类土地储备并不丰富，而且整体新增土地的楼面地价也远低于同行。数据显示，该公司去年新增楼面地价仅440元/平方米。

　　去年12月底，该公司公告称，连夺云南腾冲、广东惠州两地块，总代价人民币7.8亿元。其中，惠州市惠阳区的商住地块涉资人民币5.4亿元，总占地面积为103万平方米，预计总建筑面积为248万平方米，楼面地价仅为218元/平方米。

　　云南省腾冲县地块涉资人民币2.4亿元，占地95万平方米，总建筑面积161万平方米，楼面地价149元/平方米，拟打造成为集五星级国际品牌酒店、温泉养生区、民族特色商业街等于一体的国际级休闲养生度假城。

　　对于新增地块楼面地价较低，该公司相关负责人解释称，旅游项目是拿毛地，虽然初始地价不高，但公司后续的投入较多。例如海南当时投入了30亿才开始销售回款，因此，去年在云南、海南购买的土地，也都需要较大的后期投入，从而拉高地价。即便如此，雅居乐的毛利仍然因为其较高的售价而保持较高水平。
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　　恒大地产：放慢速度巩固战线

　　相对于此前的全速扩张，恒大地产在2012年的拿地策略明显减速，并开始划定疆域，巩固现有战线。

　　根据公开资料的统计，恒大地产在2012年新增土地面积2116万平方米，虽蝉联拿地榜榜首，但与2010年、2011年相比均出现大幅下降。

　　2010年，该公司新增土地5100万平方米，创下公司历史上年购地量最高值；2011年，继续新增4068万平方米。两年的跑马圈地使得恒大地产一举成为全国“地王”，截至2011年底集团拥有房地产项目近200个，土地储备近1.5亿平方米。

　　到2011年底，恒大地产董事局主席许家印公开表示，经过两年扩张，公司规模已经达到理想状态，未来不会继续大规模增持土地，而是量出为入，消耗多少补充多少。这也奠定了该公司在2012年土地市场上表现平平的主基调。

　　数据显示，去年该公司购地金额为156.38亿，相对于其全年923亿的销售额，其购地销售占比仅为17%。从土地购买面积来看，全年增持的2116万平方米仅比公司同期销售的1548.5万平方米多出约500万平方米。

　　种种迹象显示，完成了布局的恒大地产，开始更专注于结构的完善。有媒体消息显示，2012年下半年，许家印在香港的私下场合透露，恒大在三、四线城市营运环境遇到困难，公司不得不改变策略转战二线城市。此举意味着，恒大地产在2011年启动布局三四线的战略之后，于2012年又开始向大城市回归。

　　2012年12月19日，广东东莞出让南城区滨河路白马路段南侧的商住地块，恒大地产最终经过172轮举牌，击败另外8位竞买人，以高达134.7%的溢价夺得该地块，总地价6.7亿，折合楼面地价3523.5元/平方米。

　　类似的土地争夺战已越来越频繁地发生在恒大地产身上，而让恒大地产真正出尽风头的，则是去年6月18日公司以13亿吞下广州珠江新城地王，折合楼面价32967元/平方米。

　　日前，该地块被国土资源部定位为2012年全国唯一一宗“地王”土地。恒大地产之所以高价拿下该地块，主要为了在广州大本营打造一个地标性高层建筑。

　　另外，2012年3月，恒大地产旗下公司以接近37亿元人民币的总价拿下济南7宗居住和商业金融业用地，并计划在当地投资100亿建设主楼为500~600米的超高层地标建筑。除此之外，该公司还宣布在上海、呼和浩特等城市投资建设超高层地标项目。
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　　万科：积极拿地只为补仓

　　经历2011年新增土地储备量大幅下降之后，万科在2012年的土地市场上再次表现积极主动，但总体策略上依然显得颇为中庸。

　　根据万科提供的数据，2012年万科共新增加76个项目，合计权益规划建筑面积约1446万平方米，仅略高于全年1295万平方米的销售面积。

　　按照几家券商的估算，万科在2012年全年累计新增建面约1870万平方米，拿地总金额为430亿元，其中权益地价约404亿元。

　　此前2011年，万科全年购得土地总建筑面积约1800万平方米，权益建筑面积约1168万平方米，对应的购地总金额约457亿元，其中权益地价约300亿元。

　　比较可以发现，万科2012年全年购得土地总建筑面积同比基本持平，但权益建筑面积和权益地价分别增加24%和35%，意味着地价和权益占比均上升。

　　万科对2012年土地市场的节奏把握堪称完美，上半年国内主要城市土地供应面积萎缩，且地价下调幅度较小，万科在一季度基本土地零入账，4月份取得5个土地储备项目，5月份获得3个，6月份获得了5个。

　　但随着下半年尤其是第四季度的供应量明显上升，土地市场机会增多，万科开始发力，公司76宗地块中有超过80%为下半年所拿，12月则是全年拿地最多的月份，共获取土地权益建筑面积近434万平方米，总金额约为143亿元，分别占全年的30%和33%。

　　这76个新增项目中，有10个位于一线城市，66个位于二三线城市，二三线城市新增权益建筑面积占比同比提升6%至89%，意味着万科在二三线城市的布局依然在加快。

　　万科董秘谭华杰此前曾表示，开发商支付地价占销售总额约50%时算是处于一个相对合理水平，拿地面积通常要不小于销售面积。

　　从这个指标来看，万科在2012年土地市场上依然是补仓为主，拿地意愿并不是特别强烈。计算发现，万科2012年新增建面与销售面积之比为1.44，为公司历史上的次低值，仅低于2008年的1.33。公司支付地价金额与销售金额之比仅为29%，而此前2009至2011年这一指标分别为38.8%、55%和24.4%。

　　值得关注的是，一直声称加大合作开发的万科，其拿地权益占比出现回升。万科在2012年权益合作项目39个，比2011年多1个，但权益比重从2011年的64%回升至78%，为最近5年的次高值。

　　华泰联合证券认为，在万科未来的发展路径中，合作开发仍将会是打破土地瓶颈、进军低级别城市的主要方式。而权益占比的回升，体现出在市场调整和集中度提高阶段公司在土地市场上议价能力的增强，有利于减少杠杆内移对利润的侵蚀，降低增收与增利之间的差额。

　　根据华泰联合证券推算，万科在2012年的平均地价为每平方米2893元，同比上涨11.4%，为最近三年最高值。

　　但谭华杰表示，万科会坚持严格的项目投资标准，不会把项目的盈利预期建立在房价大幅上涨的假设前提下，目前土地仍保持在满足两到三年开发需要的水平。

　　绿城集团还在为自己曾经的狂飙突进“买单”。2012年，绿城的新增土地储备数据及金额较前两年仍然继续收缩下滑。

　　根据公开资料统计所得的数据，绿城2012年通过公开招拍挂形式获取的土地可建建筑面积约202万平方米，土地出让金不足120亿元，这其中的多数地块还是绿城与其他公司合作取得，归属到绿城权益的可建建筑面积及土地出让金还将更少。

　　一度野心勃勃的绿城在2012年的土地市场上，变身成为保守派。

　　这一年，绿城在土地市场上的表现实在很平淡，按照绿城所属权益，绿城需要承担的土地出让金不会超过100亿元。

　　他们曾经在土地市场上一掷千金。2009年，绿城新增土地面积为406万平方米，可建面积大约为780万平方米，需要支付的土地出让金约313亿元。但2010年绿城遭遇的资金危机打乱了所有的既定计划。

　　事实上，在2012年4月，绿城在2011年年报中明确表示，2012年暂无购地计划。

　　这个“零拿地”的状态绿城一直保持到2012年7月。

　　2012年7月25日，绿城集团子公司绿顺房地产开发公司以16.44亿元的价格摘得浦东唐镇新市镇A-03-11地块，楼面地价为15054元/平方米，溢价率36.86%。地块用途为居住用地，土地面积为72803平方米。

　　这是他们2012年出手的第一块地，这块地也奠定了绿城这一年的拿地风格：以合作拿地为主。

　　此后，他们又和一些“金主”联手拿了几幅地块。9月，绿城与公司第二大股东九龙仓以及已经有项目合作的融创三方共同拿下了上海浦东新区一幅土地，总代价为8.34亿元，未来将开发为高端住宅项目。根据协议，九龙仓、上海融创绿城将分别持有地块五成权益(代价为4.17亿元)。

　　11月14日，绿城与九龙仓附属公司又以20.28亿元的总价获得大连市中山区不朽巷地块，绿城入股该项目40%，与九龙仓共同合作开发。

　　与绿城一起合作拿地的伙伴甚至还包括了建设银行及黑石基金。同在11月，中投发展(天津)滨海有限责任公司以46.771亿元竞得天津滨海新区中心商务区的8宗地块，而中投发展的三大股东分别是中国建设银行投资公司、黑石基金及绿城地产。

　　2012年，绿城拿地的主基调就是尽量与合作伙伴一起合作拿地。不过这还是与绿城这两年大力发展代建事业的策略相吻合的。

　　这就是明哲保身的开发商在2012年的典型表现。当然，绿城也单独拿了一些地块，基本上都位于浙江的三线城市，总价也不高，在三线城市的深耕成为绿城的另外一条道路。

　　不论从公司的财务报表还是在土地市场上的表现，都可以看出绿城的现金流情况并不好。

　　此前，绿城中国首席财务官冯征表示，公司正在一些城市看地。“我们已经度过了生存的危难期。接下来已经不是要卖项目补资金的问题了，而是要找合适项目及时补仓。市场正在发生微妙的变化，我们也希望抓住一些新的机会。但我们拿地决不会冒进，会量力而行。”

　　近两年低调潜行的世茂房地产2012年销售额达460.97亿元，较上一年度同比增逾五成。与此同时，该公司2012年度的土地储备仅新增6幅地块，与全年销售额大增形成鲜明对比。

　　1月4日，世茂房地产发布截至2012年12月31日十二个月之未经审核营运数据。数据显示，该公司于2012年合约销售额创下历史佳绩，共获得460.97亿元人民币，已经超过全年销售目标307亿50%。累计销售面积达409万平方米，1~12月平均售价为11277元/平方米。

　　不过，世茂房地产在大规模“出货”的同时，却少见“补仓”动作虽然规模涉及30余个城市，土地储备高逾3000万平方米，在2012年仅收入6幅地块，和2011年持平，但新增的约101万平方米建筑面积却同比大降近八成。

　　事实上，在世茂房地产2011年度业绩发布会上，该公司主席许荣茂即强调：“今年（2012年）世茂房地产原则上不会买地，主要任务还是加大销售力，降低负债率。”当时，许荣茂介绍，2012年世茂房地产最大的转变有两点：一是加大公司内部的管理；二是提高销售能力降低负债比率，具体表现就是多卖房少买地。

　　主要原因除了土地储备充裕外，世茂房地产在2011年虽然年报飘红，却难掩资金压力。该公司高达81.7%的净负债率远高于世茂房地产2010年同期的67.9%，更超过行业平均水平。

　　因此，2012年9月之前，世茂房地产都保持了零拿地的纪录。

　　直到9月，世茂房地产才把拿地计划重新提上日程仅9月7日一天，世茂房地产就在福州拿下两幅地块，涉及建筑面积约30万平方米。此后，世茂房地产几乎每个月都在土地市场活跃并有所斩获。11月更斥资约24亿元在江苏购入近60万平方米的住宅用地。

　　预料之外的销售业绩或许是世茂房地产在2012年底重启拿地计划的重要原因。与此同时，世茂房地产此前制定的发展策略似乎也已悄然改变。该公司近日发布的一份公告显示，世茂房地产已在2012年下半年对多个项目提价，在确保利润率指标前提下最大限度去化。

　　花旗亦在近日发布报告指出，世茂房地产去年销售向好，去年底净负债比率改善优于预期，认为该集团去年股价的强劲表现将在今年持续。因此维持目标价19.35元，给予“买入”评级。

　　有业内人士预计，世茂房地产今年仍会延续增长势头，其在土地市场还会有所动作。
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　　保利地产：年底发力狂补库存

　　保利地产在2012年的拿地表现颇有几分戏剧色彩。该公司在前三季度始终未有显著购地行为，但到最后一个季度突然本色毕露，再次展露了该公司在土地市场上一贯的彪悍作风。

　　保利地产去年全年总共新购土地40幅，总土地面积为1319万平方米，涉及购地金额360亿，其中三分之二是在最后一季度才购进。

　　相对于2011年耗资240亿新购920万平方米土地，保利地产在2012年明显变得更为进取。

　　但该公司解释称，按照权益比例计算，公司去年拿地支出的360亿元仅占同期销售额的30%，占比为近三年的最低值。而其获取土地的付款周期大多为半年到一年之间，公司账面现金仍然较为充裕。

　　数据显示，2012年全年，保利地产实现签约面积901.13万平方米，同比增长38.57%；实现签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%。在保利地产1000亿元销售业绩中，除了150亿来源于商业产品外，其余大部分均来源于住宅的销售，而面积在144平方米以下的普通住宅占比九成以上。

　　鉴于保利地产依然保持快速周转的经营策略，公司的新增土地多数集中于周转较快的一、二线城市。

　　该公司负责人称，从去年的楼市反应来看，一线城市的市场反弹非常迅速，二线稍慢，尤其是一线城市的刚需产品和改善型需求非常突出，导致这些城市的库存下降明显，因此，公司有意识地倾向于去大城市购买土地补充库存。

　　另外，保利地产在商业和旅游地产等领域的投资也逐步加大。去年12月16日，保利地产位于三亚的海棠湾旅游地产项目奠基，作为“财经国际论坛”永久会址，该项目总投资额达到40亿元。三亚项目是保利地产的第四个旅游地产项目。此前，保利地产已有广东的保利银滩、东莞的保利生态城和成都的石象湖三个大型旅游地产项目，单个项目规模均超过100万平方米。

　　值得提及的是，保利地产的买地策略与过去发生较大转变，过去在土地市场上与同行血拼的场面已不多，相反，与同行合作拿地的案例明显增加。去年10月10日，长沙万科和湖南保利组成的联合体以32.56亿元的起始价，拿下了长沙大河西滨江新城B7地块。由于双方组成联合体竞拍，地块最终没有竞拍直接以底价成交。

　　而12月20日，武汉出让20宗地块中，保利地产与万科虽然没有联合买地，但双方各自获得一宗城中村住宅地块。

　　拒绝恶性竞争以及合作拍地，使得保利地产的购地成本有所下降。数据显示，公司去年新购土地平均楼面地价2700元/平方米，略高于2011年，但低于此前的2009以及2010年。
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　　中海地产：花钱少拿地多

　　与销售面积大增三成不同，中海地产2012年土地资源补充与2011年基本持平，但新增建筑面积仍高出销售面积300万平方米。

　　根据中海地产公告数据推算，该公司在2012年全年实现销售金额894亿元人民币，销售面积729.1万平方米，同比分别增长28.1%和30.6%。全年累计新增土地储备1032万平方米，其中新增权益土地储备992万平方米。

　　这意味着中海地产在去年拿地数量略有下降，2011年该公司新增土地储备1056.4万平方米，其中新增权益土地储备1009万平方米。

　　有媒体不完全统计称，中海地产去年拿地支出大概在200亿元人民币。如果以此推算，中海地产去年拿地总金额与销售金额之比约为22%，较2011年的35%下降13个百分点，并低于万科的29%。

　　像万科一样，尽管所获得的地块数量在增加，但实际拿地金额与销售额的比率却在逐年下降，中海地产该指标在2009高达72%，2010年为37%。

　　此外，中海地产2012年新增建面与销售面积之比为1.36，较2011年的1.81也有明显下降，同时亦小于万科的1.44。

　　在拿地节奏上，中海地产呈现前低后高的趋势，从第三季度开始动作频频，这显示出大开发商对土地市场走势的研判日趋成熟，其中12月份共新增项目10个，总权益发展面积348万平方米，共需支付地价136.6亿元。

　　下半年加大拿地力度，与中海地产的年度目标完成率较低亦存在直接关联。按照公司年初预定目标，中海地产在2012年全年计划拿地720万平方米，拿地的资金为250亿元。去年上半年，中海地产拿地节奏缓慢。

　　不过，以此来看，中海地产2012年拿地支付金额仍未达到目标，但实际拿地规模却已经超过全年目标43%。

　　在2012年，中海地产销售金额首次达到千亿港元规模，增长幅度近三成，良好的销售回款为其在土地市场上提供了更大的腾挪空间。

　　延续去年末的大规模拿地惯性，中海地产在2013年初仍频频出击。继1月10日以20.18亿元价格拿下北京石景山区一宗地块后，中海地产联合其他公司又在1月30日经过114轮竞拍拿下上海黄浦江沿岸一幅商办地块，耗资14.73亿元。

　　这也显示出，深耕一二线城市的中海地产，在去年上半年加大二三线城市新增项目的同时，进一步补充了一线城市的优质土地资源，公司仍看好一线城市。 [爱房网讯]