2012年的南京二手楼市，与“成交火爆”、“波澜壮阔”、“传奇色彩”等词均已疏远，而“无亮点”、“平稳”则成为被业界认可的年度关键词。时值年末，小编特意总结2012年二手房市场不同之处，概括这一颇具标志性的年度楼市。

　　淡旺季不再明显

　　跟以前楼市的传统之说“金三银四”、“金九银十”不同，2012年的南京二手房市场不再有明显的淡旺季之分。经历了1月份的成交低谷，虽然3月份的成交量达到5552套，但4月份又急速下跌，仅成交3501套。据分析，“金三银四”名不副实主要有两方面的原因：一是4月1日实施的网签影响交易速度；其二，4月份包括主城及两江板块的不少新楼盘降价跑量，低廉的价格吸引了不少二手房买家转移到商品房市场。

　　原本是淡季的7月份，南京二手房集中发力，成交6033套，让业内人士发出“淡季不淡”的观点。同样，与往年的“金九”二手房市场不同，今年8、9两个月的成交量大幅下滑，即使连续多月保持较高成交量的新房市场进入9月成交量也有所下降，导致“金九”成色不足。

　　11月以来，二手房的挂牌量、成交量及成交价都出现了不同程度的上涨，市场出现翘尾行情。11月南京二手房成交量达到5966套，环比10月4919套上涨了21.28%，是去年同期的1.19倍，不仅超过了今年的9、10月份，且创下今年成交第二高，仅次于7月的6033套。

　　房价不坐过山车

　　限购令施行两年多以来，南京二手房房价趋稳，不再有“房价坐上过山车”的市场态势。

　　连续下跌之后，南京二手房价格于3月份微涨。据统计局发布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，南京二手楼市价量齐升。4月份全市的挂牌价格出现微跌，不过相当长一段时间内全市房价仍以平稳为主。根据365数据显示，4月份南京二手房市场挂牌均价为12709元/平方米，和3月份的12715元/平方米相比下跌0.01%。另据中广置业数据显示，该公司1月份二手房成交均价为13057元/平方米，6月份为13108元/平方米，11月份为13594元/平方米，11月份二手房价格比1月份上涨4.11%。我爱我家数据显示，该公司1月份二手房成交均价为13096元/平方米，6月份为13989元/平方米，11月份为13956元/平方米，11月比1月份的成交均价上涨约6.56%。“如果除去CPI的因素，房价涨幅不大。”中广置业运营中心副总监金鑫表示。
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　　年底贷款不再难

　　房贷申请是让买房人和卖房人都较为头疼的现实问题，卖房人期待遇到一次性付款的买家，早点拿到现金，而买方大多需要申请房贷，于是不可避免地要与银行产生关系。

　　每年的年底都是房贷申请的重要关口，以往经常进入12月份就出现排队难、到来年1月份才能下款的情况，在2011年甚至在七八月份就有银行对二手房停贷，到年底更是出现贷款难。相比来说，今年的贷款申请要容易不少。记者采访到的中介公司均表示，一直到12月中下旬，才有银行逐渐控制二手房贷款，但商业贷款仍比较顺畅，大多半个月就能下款，组合贷款时间稍长，但也大多在两个月内下款。谈及原因，中广置业负责贷款申请的庄经理表示，今年的情况可能与银行准备金率下调有关。

    投资者彻底出局

　　与前两年相比，现代快报记者接到的咨询热线话题明显出现转变，以前大多关注“投资哪里的房产能升值最快最稳？”“投资商铺和住宅哪个更划算？”如今读者更关注的是“二套房的界定标准”、“如何在改善居住条件时降低置业成本”。

　　今年以来，无论是商品房市场还是二手房市场，刚需和刚改是支撑市场成交的绝对主力。南京链家市场部经理舒莉莉表示，上半年主要是刚需集中发力，下半年刚改开始出手，拉高较大房源的成交量，同时房主为了享受首套房的置业政策，不少都是“卖一买一”，有效增加了市场上小户型的房源量。据记者采访到的房产中介公司透露，下半年改善性居住的成交量能占到公司总成交量的一半左右。“投资者在二手房市场上几近绝迹。”舒莉莉认为，“首先，目前南京的房屋总价不低，投资成本很高；其次，在限购背景下，置业资格显得十分重要，如果被投资型房产用了置业资格，待自己真正需要改善居住条件时，可能面临无法买房的情境。”


　　明年猜想：总体平稳，但有市场亮点

　　谈及明年的市场前景，业内整体表示“谨慎乐观”。舒莉莉认为，只要政策没有大的变动，市场的反应就不会有大的改变。

　　近日，江苏省政府出台《关于深入推进义务教育优质均衡发展的意见》明确提出：当公办学校有空余学额时，要采取公开报名和摇号方式确定，到2015年，每所公办学校择校生比例控制在招生总数的10%以内。意味着新规施行后，最保险的上名校的方式就是买学区房。初步预计，2013年学区房交易肯定是二手房市场的大热门。 [爱房网讯]