二手房价微降　成交大涨

　　今年的二手楼市有些反常，旺季不旺，淡季不淡。“金九银十”本应是成交的旺季，但在成交萎缩中变成“铜九铁十”。而临近年底的十一和十二月份往往成交趋淡，但今年却成交突然大涨。面对这种反常，业主张先生的心理变化也许更能说明其中的缘由。
　
  　在九、十月份张先生想观望一下“十八大”对楼市调控是否会有松动，所以那时抬高价格不急于出手。而“十八大”之后，看到楼市调控没有松动的可能，于是他赶紧把价格下调到正常水平。再加上房产税开征已是大势所趋，张先生决定不再扛价，将多余的房子尽快出手。

　　部分区域二手房挂牌价下调

　　在亦庄区域，根据21世纪不动产安信瑞德上海沙龙店的业务员反映，本区域整体成交量呈现小幅下降趋势。本月成交的客户以刚需和换房置业为主，部分不限购的房屋类型成交量有所增长。由于“十八大”再次强调“房地产调控政策不放松”，购房客户继续观望，部分业主主动将挂牌价下调，挂牌价与成交价最多达到5%的砍价空间。据该店店经理表示：“本月有一单买卖在议价过程中，业主主动降价5%，但仍未能达到客户承受的心里最高价格，故导致最终未能成交”。

　　在通州区域，21世纪不动产安信瑞德幸福时光店店经理说，此前好多业主都在等待新政策，“只挂不卖、高价试水”。“十八大”期间住建部部长重申“房地产政策不放松”，金融部门明确表示将继续抑制房地产投资需求，让原本想借此提价的部分业主放平了心态，挂牌价基本又回落至8、9月份的水平。

　　21世纪不动产北京区域总经理寇海龙还告诉记者，据他们掌握的情况，亚运村、北苑、望京等区域，也出现了之前业主“惜售”观望，而进入11月后开始下调挂牌价格的现象。大屯路门店的经理说，事实证明房地产调控政策不会放松，在即将进入年底淡季的大背景下，部分急于出售的业主采取了主动降价的策略。但是同时也有不少业主仍在扛价甚至还有提价的现象。

　　价格略降带动11月中上旬

　　二手房成效大涨

　　根据北京住建委网站公布的网签数据统计显示，2012年11月中上旬（1-20日）北京全市二手住宅网签总量为8381套，与上月同期相比大幅上涨了52%，比去年同期则上涨了87.5%。

　　房价方面，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，11月中上旬北京二手住宅成交均价为22311元/平方米，与10月份房屋均价相比下跌了3.9%。北京二手房均价已经连续两月回落。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，11月份新盘供应量的减少，尤其是低总价小户型刚需盘供应量的减少，也使得以婚房需求为代表的部分急需买房的刚需人群流向二手房市场，配套完善的次新二手楼盘成为这部分购房人群的首选。

　　胡景晖预计，临近年底，北京楼市或将迎来更多结束观望，并打算出手入市的购房人群，其中包含了明年开春结婚急需婚房的购房人群，以及急需改善居住环境的置业升级人群，在这部分购房需求的支撑下，11月份北京二手住宅成交总量有望超过表现欠佳的“金九银十”，但是由于楼市限购依旧从紧，购房需求有限，信贷的支持力度也不断减弱，所以，11月份的交易量反弹幅度将是有限的，不可能再创年内新高。

　　临近年底二手房议价空间加大

　　胡景晖分析表示，临近年底，部分急需改善现有居住环境的二手房业主，降价出售房产的意愿越来越强烈，虽然挂牌价的回落幅度并不明显，但是目前的议价空间明显增大。与此同时，在需求方面，等待观望了一年的部分购房人，以及明年开春急需婚房的购房人，也会趁房价相对较为便宜的年底出手购房，有效供应和需求量的增加刺激了11月份成交量的回暖。

　　寇海龙建议，年底往往有一批开发商出于完成销售目标的压力，而主动打折促销，或者低价入市。与此相对照，二手房议价空间也会加大。目前来看，即使不加大调控力度，新一届中央政府仍将紧紧坚守房地产调控政策不放，而且明年房产税加大试点范围已是可以肯定的事实，如果盲目涨价，可能会拉大成交周期，甚至遇上新的调控。而刚需购房者不妨趁年底选择合适的房子。