万科大规模储备土地已经开始，仅10月公司新增加项目7个，支付地价款59亿元，再度刷新年内纪录。而保利则更加疯狂，10月份在上海、长沙、南京、福州等城市疯狂拿地，甚至在一天当中接连拿下两块高价地……市场好的时候，高价地是房企眼中的“香饽饽”，但市场低迷时，高价地又难免成为“烫手山芋”。
但我们看到，广渠路上的高价地——金茂府销售业绩斐然，而富力十号的二手房备受追捧。所以高价地考验着房企对产品的设计规划是否完美，也考验着房企的资金链是否坚持得住，更考验的是房企对区域市场的判断是否准确。但业内人士表示，土地储备多对于房企来说并不是好事。
出身高贵
竞价盛况空前 总价纪录频被刷新
2009年，楼市刚刚从低迷中缓过神来，高价地就频频出现，地块总价或者单价过高表示房企对市场的信心十足，并有把握将高价地建设成为“搂钱的耙子”。
于是2009年—2010年期间，在北京国土资源局的二楼，一场又一场房企百轮竞价拿地的情景成为一种“盛况”。其中央企的财大气粗被媒体频频指点。
6月23日，中国电子集团下属成都中泽置业以19.6亿元竞得朝阳区奥运村乡住宅地，成为北京高价地单价之王;紧接着的30日，中化集团下属公司以总价40.6亿夺得“广渠路15号地”北京高价地总价之王; 11月20日，有着顺义区国有企业背景的大龙地产以50.50亿价格将顺义区后沙峪镇地块收入囊中，平均楼面地价高达29859元/平方米，一举刷新历史上高价地单价纪录。
命运多舛
楼市低迷期 或被收回或被转让
在楼市低迷的时间内，高价地成为房企难缠的包袱，因为其拿地成本高，后期投入资金比较大，而且北京政策还规定拿地两年内必须进行开发。在楼市销量不畅，开发商回款困难的情况下，一些当年红极一时的高价地却走上另类的道路。
最为典型的是大龙地产因无法向政府支付相关拿地费用，该地块被收回。而中信集团2010年12月拿下的CBDZ15地块，是以63亿元的总价成就的北京高价地，但是截止到目前，该项目仍在进行拆迁工作。最后，中信集团将其50万平方米的规划建筑面积使用权转让给了金融街控股。
这仅仅是北京、上海、广州等还出现高价地全盘转让的情况，一时间，高价地被媒体调侃是“烫手的山芋”。
利微难卖 拿地者处境尴尬
在北京，高价地的命运也不完全一致，2010年3月，亦庄X1-1B地块经过64轮现场竞价后，由中信地产以52.4亿元的总价夺得，刷新北京总价的成交纪录。
次年，该地块上的楼盘被命为“中信新城”，并于8月26日取得预售许可证，共推出318套房源，但截至去年年底，仅卖出89套。就其整体销售额而言，目前卖房收入与买地资金尚有较大差距。
因为利微难卖，该项目收入前景很不确定。
同样，2010年3月15日，在与绿地集团等“房产大鳄”竞逐中，名不见经传的北京世博宏业房地产公司脱颖而出，以17.6亿元的价格经过58轮竞价夺得东升乡地块，这比底价6亿元超出11.6亿元，溢价193%。
地块交易完毕后一直处于搁置状态，最后被保利地产收购。
然而并非所有的高价地都命运多舛，能不能给房企挣钱源于房企对区域本身的价值判断和产品的信心。
成功案例
金茂府 重设计刚上市便售罄
说起位于双井桥东的金茂府，不得不让人联想到“广渠路15号地”。它的上市也并非一帆风顺。因为历史原因，该地块的消毒处理让中化方兴不得不自掏腰包来解决，还未诞生就风波不断。但是谁也没有想到，去年其首次推出第一批楼盘上市时竟然被购房者抢购一空。
但随后金茂府便一发不可收拾。现在其大户型的精装公寓几乎所剩无几。亚豪机构统计，目前金茂府的销售率已经达到75%，成为2009年—2010年间所有高价地上市后销售率最高的楼盘，销售金额达到88.42亿元，非常有可能成为今年北京楼盘的销售冠军。
“我们没有特殊的营销手段，就是把品质做到极致。”金茂府营销总监李伟对记者表示。也是，因为曾经背负“高价地”的头衔，金茂府在宣传上更加不敢张扬，从来不在媒体上投放硬广。
金茂府的杀手锏就是品质，楼盘设计全都是采用目前最高科技成果，不仅节能而且对于业主来说更加方便实用。再加上其引进北京实验二小，也成为名符其实的学区房。
之所以会如此，我们不得不追溯这家开发商的历史，方兴地产一直以来就是以开发豪华酒店闻名于世。所以其将酒店的设计和品质复制到住宅项目中，自然高人一筹。这是金茂府成功的理由，但其他房企还有另外的独门秘籍。
远洋万和公馆 对望京价值判断准确
2010年，远洋集团拿下大望京地块，随后远洋就一直陷入现金流出现问题、净利率过低、商业地产回报过慢的质疑中。
但今年6月，在该地块上的远洋万和公馆首次开盘，5.4万/平方米，开盘三个多月，销售金额也达到11.6亿元之多。如果说金茂府是基于自己开发高档项目的经验，那么远洋地产能让万和公馆也榜上有名的则是基于对望京区域价值的准确判断。
“土地储备就跟买股票一样，没有人能够预测市场，也没有人能够掌握市场。”远洋集团的李明对记者表示，“那么企业该做的就是你要符合你自己的逻辑，你不能去赌市场，土地也一样，你不能去赌土地”。
现在在售的远洋万和公馆和远洋天著，这两个都是高价地，李明向记者阐述了自己拿地的逻辑。首先，拿这两块地是因为这两块地都可以算在五环内，五环的土地，近三年内北京一共出让了不超过15块土地，“所以从战略的角度来说我没有错，我并没有在边远地段拿地”。
而远洋万和城则是望京最后一块住宅用地。
另外，远洋集团内部对于买新土地有两个原则：第一，有米要喂下蛋鸡，一个团队的能力非常重要。根据优秀团队的开发能力配置土地。第二，要坚持投资标准，耐得住性子。“以前可能存在决策失误问题，现在看来，错过机会比犯错误要强。”李明表示。
业内建言
房企拿地切忌不理性
针对一些高价地坎坷的命运，业内人士普遍认为，归根结底是一些开发商在土地市场上“太不理性”造成的。
中原地产华北区董事总经理李文杰表示，一般情况下，开发商拿地都采用所谓的“敏感性分析”倒算法，就是根据不同的市场预计售价反过来推算楼面地价的合理价格。不过每个企业的情况不同，因为拿地涉及企业如何决策，是否相信现场竞价人举牌的水平?
企业的现金有多少，是不是唯一需要靠出售来滚动开发?是不是志在必得?企业现有的土地储备是否已经足够，或者饥不择食?该地块对于企业来讲是不是有战略、品牌等多种含义?
除了理性的拿地策略，还有一种非理性拿地，就是赌未来的市场预期。
面对目前年底土地供应市场的开闸和房企大规模拿地的特殊情况，李明也有自己的意见，其并不赞成大规模储备土地，无论是从考虑房企利益或者是土地属性角度出发都是如此。
“远洋从来没有赞成过大规模土地储备，我一直都要的是适度储备。”李明表示，土地本身是国有的，土地储备并不是企业合法干的事情。同时，储备量和开发商之间应该有固定的比例。
开发一个楼盘理论上讲，三年到四年，最多五到六年，也就是说每年的储备量是开发量的五倍，能满足正常的需要倍。
以远洋地产为例，其一年三四百万平方米的开发量，土地储备就应该是两千万平方米。
“所以做土地储备的时候规模要适度，如果说土地升值非常快，那些土地储备多的公司显然得到了高速利润，但这个东西并不是核心内容也不是核心能力体现，就像是挣了一笔奖金。”李明表示。
李明认为土地储备多少还是要从企业经营和战略来考虑和理解。土地多了自然会有问题，按国家的政策，拿地后最晚两年就要开工，这样看这些上市公司的土地储备就知道是不是合乎逻辑的。
