新房成交情况

    保障房入市导致北京成交大幅上升。本周北京成交39.7万平米，环比上升48%，高于动态周均107%；上海成交37.3万平米，环比下降13%，但仍高于52周动态周均值46%；深圳成交9.7万平方米，环比微升4%，高于动态周均值49%；三市当前去化周期分别为5.1、4.3和10.7个月，均有所下降。 北京环比上升幅度较大是保障房成交占比较高导致，最近一周燕西华府家园、温泉凯盛家园(小区网论坛)、福海棠华苑三个限价商品房入市，总面积约17.7万平方米，预计有超过2000套住宅，如果除去这一部分成交量，北京近期实际情况保持平稳。
 
    周重点监测的15个二、三线城市中，仅有无锡、厦门和重庆3个城市的成交环比上升，平均升幅为32.9%；其他12个城市的成交均环比下降，平均降幅为19.6%，其中降幅最大的青岛环比下降66%。

二手房成交情况

    仅天津成交下降。本周北京二手房成交27.1万平米，环比微升3%；深圳成交13.4万平米，环比微升2%；天津成交8.9万平米，环比下降11%；杭州成交14.2万平米，环比大增102%。四城市本周成交量分别为52周动态周均的116%、125%、123%和263%，仍旧全面高于年度动态周均值。

行业点评

    明年保障房或开工600万套。在12日，十八大第四场记者招待会上，住建部部长姜伟新表示，明年保障房新开工数量可能在600万套左右，不会低于500万套。十二五期间，中央计划建设保障房3600万套，目前已经开工1765万套，剩余三年平均需开工611.7万套。

    积极推进农民工进城落户。12日的记者招待会上，人保部副部长杨志明表示，未来将积极稳妥地推进农民工进城落户，比如在县城所在地稳定就业半年以上，中小城市三年以上并符合其他条件可以申请落户，大城市符合特定条件可申请落户等。放松户籍限制已有试点和推行，过去的制约主要在于弃地补偿低，进城后就业、社会保障配套不到位等问题，十八大中提出整合城乡居民基本养老和基本医疗保险制度、改革征地制度提高农民在土地增值收益中的分配比例等目标，如能落实解决，将加速农民工进城，推进城镇化发展。

    房价上涨趋缓。与上个月相比，十月份国统局公布数据的70个大中城市中，价格下降的城市有17个，持平城市有18个，上涨城市有35个，总体分析涨幅略有放缓，但未来房价反弹压力仍较大，明年二季度可能房价会再次出现整体上涨局面。

    11月上半月成交稳中有升。截止15日，wind有数据的44个城市11月1-15日日均总体较10月上升29.8%，较10月下半月环比上升6.9%。北京、上海和深圳，上半月日均成交面积较10月全月分别上升28.8%、35.7%和28.8%；较10月下半月上升18.4%、12.8%和8.7%。

投资建议

    我们认为短期内行业的基本面和政策面超出预期的可能性都不大，预计地产股未来表现将基本同步于市场。重点公司推荐万科，保利，金地，招商，华侨城，阳光城，中南建设，荣盛发展等一二线龙头公司。