今日，中国社会科学院召开《住房绿皮书》发布会暨2011～2012年住房形势与政策研讨会”并发布中国住房发展报告(2011-2012)。对中国住房市场作了全面系统的分析、预测与评价，并给出相关政策建议。中国社会科学院财贸所博士邹琳华在会上表示，所谓限购政策抑制购房需求，只是一种假象。中国房地产市场已在周期的下行阶段运行，处于衰退阶段。

　　邹琳华指出，今年房地产市场出现量价齐跌的新现象，我国一、二线城市房地产交易持续低迷，部分楼盘价格下调了50%，对于本轮房地产市场低迷的原因，多数人认为是由以限购为代表的严厉调控政策所导致。“但我们通过进一步观察发现，房地产市场价格走势只是一种假象，市场衰退才是下跌的本质。”

　　对于限购政策的作用，邹琳华认为，限购政策抑制购房需求，只是一种假想。限购门槛过低，对大多数刚性需求者限购基本无效。投资投机者有多种途径可以绕开限购。

　　部分地方政府的阳奉阴违、曲意放松，使限购政策名存实亡。地方政府负责限购的具体制定和执行尺度，某些城市仅限购核心城区或者中心内环区域，而该城市所有的新楼盘都在限购的区域以外，实际上没有什么限购，反而被抢购。在住房限购政策的户籍、纳税和住房证明三大门槛中，地方政府都有放松的余地。历史经验证明，由于庞大利益集团的存在，政府很难有效调控房地产市场。

　　对于绝大多数限购城市而言，限购对于市场供求的实际影响很小，限购最多只是目前楼市下行的一个诱因，并不是主要原因。如果住分供应紧张，房价潜在上涨动力强烈，限购政策将在实施层面被完全瓦解。

　　邹琳华认为，限购政策目前继续存在的真实意义在于，在已经开展限购的条件下，放松限购会对市场释放政府托市的信号。所谓最有效调控政策的限购，既没有想象中的磨砺，也不是当前楼市低迷主要原因的事实。结合楼市现状，我们将会豁然发现“拐点”早已在2010年市场最狂热时，中国房地产市场已在周期的下行阶段实质运行，中国处于房地产的衰退阶段。