7月上海楼市仍然在平淡中度过。成交量下跌，成交均价也因一批外环外小户型楼盘的集中上市而出现下降，但市场刚性需求的支撑仍表现强烈。房产分析人士认为，如果下半年对二、三线城市也实施限购政策的话，开发商资金链风险加大，迫于压力，可能通过降价推盘，以求以价换量。

    冲高后的短暂回落

    根据数据显示，7月上海商品住宅供应量为85.94万平方米，环比6月减少14.2%，成交量共计为72.53万平方米，环比减少7.7%。而7月份的商品住宅成交均价为22203元/平方米，降幅1%。

    分析师认为，根据房产市场规律，受到天气炎热和开发商为冲半年业绩集中在6月底以前集中推盘营销等原因的影响，7月原本就是楼市的传统淡季。因此，供应在自3月开始连续4个月高于100万平方米的情况下，回落至7月不足86万平方米的水平，幅度接近15%；供应萎缩的同时，成交也出现了下滑，但下滑水平7.7%，低于同期供应的降幅。

    七成项目满足刚需

    数据显示，7月份供应中有72%的供应房源报价在25000元以下(考虑到当前开发商报价普遍高于成交价的情况)，这表明七成多的供应是针对中低端市场上刚性需求的。在大量的刚性房源上市和刚需的带动下，当前的楼市还没有得到真正意义上的降温。

    业内人士表示，在依然庞大的需求量的支撑下，随着基础设施的不断建成使用和城市外沿的不断扩展，一些中低价的项目的增值保值空间还是被看好的，特别是目前通胀压力依旧很大，购房者只不过在等待高性价比楼盘的出现，这也是现在普遍去化比较慢的市场状态下，还是会出现个别项目开盘就热销的原因。因此，价格成为后期楼市走向的关键因素，低开或者降价是目前释放市场购买力的有效途径。

    资金压力尚未显现

    楼市调控，信贷收紧，开发商的资金链问题被关注已有半年之久，但是市场却迟迟没有出现大面积的降价销售。相反，在今年上半年销售金额的排行榜上，排名前15位的开发企业，除绿城之外，销售业绩同比均出现不同程度的上涨，销售业绩翻倍的更是达到4家之多。

    业内人士认为，一方面销售资金的回笼，另一方面拿地建设支出的减缓，使得开发商一直被关注的资金链问题，在这些大中型开发商这里并没有想象的那样严重，这也是市场上没有出现大面积降价的原因之一。销售业绩的不降反升，得益于开发企业进入城市范围的广泛，在部分城市受到限购、限贷政策的打压时，可以从其它城市获得良好的销售业绩和资金回笼的补充，从而降低风险。从上半年部分标杆企业的销售结构来看，大型开发企业近八成的回款支撑是来自于二线城市。

    不过，业内人士普遍认为，部分房价上涨过快的二、三线城市将成为政策关注的下一批目标，如果下半年对这些二、三线城市实施限购等更严厉政策的话，对于开发企业的打击将是沉重的。届时，在一、二线城市成交量双双走低的销售压力下，开发商只能加大新房供应，或将通过降价销售，以求以价换量，减少风险。