48小时，房价上涨57%！说明了什么
5月2日，《人民日报》旗下的《证券时报》，在A5版以整版篇幅，报道了过去几天辽宁丹东房价的戏剧性暴涨。
报道里详细谈到了这样一个案例：
天津的黄某在朝鲜宣布弃核的第二天，也就是4月22日来到丹东，寻找楼市的投资机会。黄某的朋友比较果断，在4月24日在丹东新区某楼盘买入了4套商品房，每套面积均为109平米，单价为3500元/平米。黄某一直在犹豫，没有及时出手。两天后的4月26日，当他再回到那个楼盘时发现，售价已经从3500元/平米上调到了5500元/平米。48小时，房价上涨了57%！
一位销售经理对记者说：“现在丹东新区的房价一天一变，有些楼盘甚至一天几变，想在丹东新区买房就趁早。”
报道还说：几天前，在新区的一个楼盘里，郑光（一位采访对象）亲眼见证了一位外地人一次性购买三套房产，其中一套全款购买，两套贷款购买。“外地人在丹东新区买房，几乎都是以投资为目的，极少会用于自住。
丹东位于中朝边境的鸭绿江入海口，对面就是朝鲜的新义州。在朝鲜此前N轮的“改革开放”中，新义州都是重要的开放区域。当你好我好大家好的时候，丹东经济也会繁荣起来；反之，当朝鲜试验核武器、经济受到联合国制裁的时候，丹东经济就会往下走。
此次丹东房价的暴涨，可以告诉我们什么呢？我想主要有以下几点：
第一，经济不景气、楼市低迷的时候，政府就会放松楼市的限制性措施。
从《证券时报》的报道看，丹东没有限购，也没有限贷。外地人到丹东购房，买三套四套，都没有问题，还可以贷款。
国家提出“住房不炒”已经一年多了，很多城市不仅限购限贷，还限售。丹东为什么不执行？原因很简单，中国的楼市调控是“因城施策”，东北地区整体经济不景气，丹东这类边境城市还受到朝鲜半岛局势的负面影响，稳增长的压力巨大。
我根据丹东2017年统计公报，整理了丹东主要社会经济指标，可供大家参考：
从上表中可以看出，丹东市“小学生人数”一年就减少了8.5%，“初中生”一年减少了6.3%，这是非常令人震撼的。由此可见，国际局势对人口流动的重要影响。
至于丹东的经济指标，也大多非常难看。2.8%的GDP增速，0.2%的财政收入增长，都显示了经济稳增长压力巨大。
丹东2017年统计公报还说：2017年全市商品房销售面积231.9万平方米，年末全市商品房待售面积208.4万平方米。这说明丹东房地产市场的“去化周期”为11个月，显著偏高。
丹东以及众多三四线城市的情况告诉我们：即便是在“住房不炒”的时代，很多中小城市的房子也是可以随便买的，没有任何限购措施。原因很简单，当地经济需要楼市的支撑。这类城市未来很难有实质性的房地产税，更不可能有“累进制、惩罚性”的房地产税。
问题是：在这类城市投资房子，最终能否顺利套现将成为一个大问题。至于丹东的房价，将始终受到朝鲜半岛局势的影响。
上图：丹东过去几年投资急剧下滑。
第二，人口流失的中小城市，也会因为局势变化、供应量变化、比价关系等因素的影响，房价突然出现跳涨。
去年以来，三四线城市房价飙升。很多城市的经济不景气，人口流失，为什么房价还能涨？货币化棚改是一个重要原因，这等于政府减少了房子（拆掉棚户区），并给拆迁户直接发钱，让购房需求大增，同时控制住了新增住宅。
此外，比价关系也会让中小城市“有用的房子”上涨。当北、上、深中心区房价上涨到每平米10万元以上，省会城市中心区上涨到3到4万，三四线城市3000到5000元的房价就很难长期不涨。只要房子能出租、能自用（也就所谓的“有用”），即便在人口流失的中小城市，价格也跟涨，这就是通胀带来的效应。只是在这类城市投资，效率不高，可能会跑输“真实通胀”。
丹东此次房价跳涨，主要是国际形势变化。其次，则是比价效应。过去两三年，丹东房价一直没有涨，现在局势变了，房价带有补涨和憧憬预期的双重因素。
上图：丹东地方财政能力不断萎缩。
第三，由于高度管控，房价上升未来将主要通过“跳涨”实现。
楼市正在被政府越来越严格地管控起来。相信丹东在大涨之后，也会出台调控措施，开始的时候比较温柔，然后慢慢收紧。
由于行政的强干预，中国房价将呈现“鸟笼行情”的走势。大涨之后，调控措施严厉，楼市会横盘很久。这个横盘期，往往成为购房者选房子、换房子、筹集资金的好时光。当横盘超过两三年之后，由于经济周期的作用，下行压力增大，政府可能会放松调控，甚至降准、降息，这时候房价就可能出现跳涨。
第四，中国经济仍然在缓慢转型，很多逻辑并未改变。
常有读者给我留言：问我为什么不相信“货币低增长的时代”已经到来，未来钱将会越来越值钱。我同样可以用今天“证券时报”“头条+2个整版”的一个专题来回答。
据“证券时报”对全部公布了2017年业绩的A股上市公司的统计：
1、2017年深沪上市公司去年合计实现净利润3.35万亿元；其中沪市1417家上市公司共实现净利润约2.62万亿元，深市2105家上市公司实现净利润7295亿元。
2、2017年深市上市公司归属母公司股东净利润合计7295.02亿元，同比增长20.58%，其中主板、中小板分别增长35.62%和18.89%，创业板下降15.21%（剔除个别权重股，比如温氏股份和乐视网的影响后，净利润增长4.43%）。
就凭上述两组数据，我就可以断言：中国货币超发的时代远远没有结束。
从上述数据可以看出：深交所上市公司数量超过上交所，但利润只有上交所的28%。为什么会有如此惨烈的差距？因为上交所挂牌的都是大型国企，尤其是大银行、电信、石油石化企业。可见，由于制度设计问题，中国企业的利润主要被国企拿走了，其中银行利润占上市公司的接近一半。
第二组数据告诉我们，即便是在深交所内部，差距仍然巨大。主板因为有一些大型银行、国企上市，所以利润增长逼近36%，中小板只有大约19%的增速，被大家寄以厚望的，代表民间经济、新经济的创业板，利润竟然大幅下滑了15%！即便剔除几个权重股的影响，创业板也只增长了4.4%，仍然差距很大。
由此可见，我们的经济仍然愉快地走在老路上。所以，经济的基本逻辑至今没有发生实质性的变化。
记住我的结论：只要中国的投资仍然被政府和国企主导，效率必然不高，最终必然以货币超发来解决“低效率带来的烂账”。而房地产就仍然重要，房价就仍然易涨难跌。
估计很多读者会咨询辽宁的楼市，所以把我们团队此前整理的“2010年到2016年”辽宁各城市的四大关键指标变动情况提供给大家。其中“人口”是指“小学生人数”，“资金”是指“金融机构本外币存款余额”。辽宁是统计数据最难以获得的省份之一，所以这个表格打了很多补丁，只能给大家参考一下。
