一看标题是不是很危言耸听的担心，房企的市场占有份额数量已发生实质性变化，这就是为什么说未来谁决定中国楼市。中指的数据显示2016年百强房企占市场份额40.8%，由2015年的36.1%上升了4.7%，10强房企占市场份额18.6%，由2015年的16.3%上升了2.3%。房企的土地储备、拿地与融资能力看，百强房企的占土地市场超过80%，10强房企的占土地市场超过30%。而二手房存量时代已由一线城市扩大到二线城市，全国存量与增量相提并论。

谢逸枫：这一百家房企决定未来中国楼市？

中国房地产开发链所有环节全部被政府控制与垄断，这是告诉你中国楼市不是买方时代是卖方时代，这是政府、房企、中介、业主形成一级、二级、三级的卖方时代。

老谢直讲，控制与垄断是中国房价暴涨的根子，由上到土地、出让方式、资金来源等，下到的开发、建设、物管，几百个环节后面就是几百个印章，几百项税费。中国房地产市场生育于一个半统治半市场的计划经济体制+土地所有权公有制+税收分税制+金融吃利差制+地方经济发展模式+土地换基础设施+地方债务+政治业绩，这就是老谢讲的控制与垄断，权力决定资源配置，非市场。

其一是2016年百强房企占市场份额40.8%，由2015年的36.1%上升了4.7%，10强房企占市场份额18.6%，由2015年的16.3%上升了2.3%。这组数据显示，销售面积、销售额的增速呈现波浪型发展走势，受调控、资金、市场的影响非常明显。而占有份额呈现逐年直线上涨，市场由分散到逐渐的统一，最后形成控制与垄断，这就是典型的香港模式。因此，房价的涨跌在不受供需、政策的影响时，谁手上有土地有房子，谁决定房价，这就是卖方时代。

其二是2016年百强、10强房企凭什么可以占到这么高的市场份额与保持高利润的水平，这才是房企的真正市场竞争力。通过数据显示，品牌效应+公司规模+经营策略+市场布局+存货扩张+深耕一二线+改善型产品+联合合作+多渠道土地储备+平稳现金流+合理的负债率，这是房企跑赢的关键模式。

其三是数据显示，2016年百强、10强房企的营业收入平均值、纯利润收入平均值由2015年分别36.2%、11.4%上升到45.7%、26.2%。最不可思议的是百强、10强房企的营业收入、纯利润收入的平均值2016年达到历史最高峰，纯利润收入的平均值翻了一倍，彻底击败了什么房地产暴利时代结束。如何控制成本与保持高收利润具有直接的关系，这在数据中非常重要的表现出来，特别是税费与土地价格及融资成本、存货周转率、负债率等方面。

其四是高负债不全然是坏事。Wind资讯统计数据显示，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增长幅度达25.93%。换言之，截至2016年底，A股平均每家上市房企负债达362亿元。不过，这136家上市房企的总资产总计为6.37万亿元，同比增长幅度达24.76%，与负债增长水平相差约1.2个百分点。

2016年，这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%，去年则为76.55%，同比增幅不足1个百分点。 在A股136家房企中，有32家资产负债率超过80%红线，占比接近24%。此外，剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有45家，占比超过33%。截至2016年底，资产负债率大于80%房企占24%，在70%-80%之间占比为23%，60%-70%之间的占比为20%。但值得警惕的是，地产行业有息负债攀升。