3月8日晚，南昌楼市出台号称史上最严的调控新政【查看新政原文件】，和之前的政策相比，限购范围、公积金贷款、土地供应、住宅预售供应都发生了巨大的变化，对购房者有哪些影响，对楼市又影响几何？
2016年至今南昌楼市政策性走向过程
一、南昌限购新规
南昌头两次政策虽然逐次加码，但力度还算温柔的，所以，调控并没有起到控制房价的效果。此次限购政策升级，相对较猛，简言之，在市区范围（包括湾里）内，有房的不能再买，包括二手房，而湾里区、新建区、南昌县也纳入限购范围。
一、限购范围扩大，不限购的区域仅有：
1.九龙湖区域（红谷滩新区祥云大道以南区域）
2.儒乐湖新城（东至赣江，西至皇姑路，北至儒乐湖大街，南至英雄大道）
3.航空城国家重点工程配套项目
分析：在原先限购的范围基础上，增加了湾里区、新建区、南昌县。让人感叹道，九龙湖果然要飞天上神了，形成鲜明对比的当属湾里区，好不容易在去年火了一把，如今行情不妙啊。
二、在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅不得再购新建商品住宅和存量住宅。
分析：此次限购将二手房也纳入限购，前所未有！
三、在市区已拥有1套及以上住宅的非本市户籍居民，不能再购住宅；无房的非本市户籍居民，需提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的才能再购住宅，补缴个人所得税或社会保险不符合条件。
分析：此举算是大力引进外来人口落户南昌，但是连续缴纳2年的纳税证明秒杀一大批外来人口。PS：五险一金是有多么的重要，以后求职切记要正规的企业，不给缴社保的小公司需慎重考虑。
四、未成年人不得在市区购买住宅。
分析：文件中新增未成年人不得在市区购买住宅，意思是年满18岁仍可以给自家孩子买房的，但是孩子长大以后，买房的名额就被占用了。PS：文件中未提以家庭为单位，目前，仍以个人为单位，成年人每人限购一套房，比如夫妻双方南昌户口，产证本上只有一个人名字，另外一方还可买一套，写了两人名字不能买！
以上均以住宅以合同网签时间为准。
二、购房者答疑
对于上面的分析，远不能满足大众的疑问。想买房的人，从来不缺脑洞大开的疑问。今天，可是有很多人向我咨询啊，现就将在网友那收集的问题一一解疑。
问题一：新政策出台，买房首付到底需要付多少？
够清楚了吧~
问题二：公寓会限购吗？在市区只有一套公寓，还可以在市区再买吗？
答：70年产权的公寓归为住宅，已有一套该公寓的就不能在市区购买住宅。40年产权的商业公寓不属于住宅，不在限购内，可在市区再买一套住宅。
问题二：在市区有一套房，我还可以在哪里买房？
答：可以在非限购区九龙湖和儒乐湖再买一套房，也可以在市区再买商业公寓。
所以，除了利好九龙湖和儒乐湖外，非住宅类公寓将是本年度热销产品。
问题三：在非限购区有一套房，还可以在市区再买一套房吗？
答：可以
问题四：儒乐湖新城有哪些楼盘？
答：非限购区域儒乐湖新城，范围东至赣江，西至皇姑路，北至儒乐湖大街，南至英雄大道，小编细细扫了一遍地图，该范围内无在建、在售楼盘，但是，绿地和中海地产分别在2016年4月和2016年12月在该区域内各夺一块地，多有远见哪，不过想投资该区域的，要等两三年后了。
$三、公积金贷款新规
南昌市新的调控令中规定：调整住房公积金信贷政策。对已经使用过住房公积金贷款的缴存职工，停止发放住房公积金贷款。调整住房公积金贷款可贷额度的确定方式。3月9日，南昌市公积金管理中心发出《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，下简称《通知》。《通知》中，对贷款额度做出明确说明。
贷款额度=（借款人公积金账户余额+共同借款人公积金账户余额）×20倍×缴存时间系数×剩余缴存年限系数
1.缴存时间系数
6个月≤缴存时间≤12个月，缴存时间系数为0.5；【之前是0.7】
12个月＜缴存时间≤24个月，缴存时间系数为0.9；【之前是1】
24个月＜缴存时间≤36个月，缴存时间系数为1；【之前是1.2】
36个月＜缴存时间≤48个月，缴存时间系数为1.1；【之前是36个月＜缴存时间≤60个月，系数是1.5】
48个月＜缴存时间≤60个月，缴存时间系数为1.2；【之前没有这一档】
缴存时间＞60个月，缴存时间系数为1.3。【之前是2】
2.剩余缴存年限系数取值1
这下，知道自己的公积金能贷多少钱了吧，不过，作为非公务员、非国企、非事业单位的你心里肯定不好受，因为公积金贷款额度大幅缩水！按照之前的政策，个人公积金贷款最高为50万，家庭公积金贷款最高为60万。赶紧算算，自己还能不能达到这个数吧！当然，有编制的市民按公式算出来肯定有大于这个数的，即使如此，也只能按照公积金最高额来贷款，当然，每家楼盘的公积金签约贷款额度也不一样，具体以楼盘信息为准。
原文件↓↓
四、土地新规
针对目前住宅库存偏低、去化周期偏短的情况，新政策明确提出，加强住宅市场调控力度，确保住宅量价平稳，维护房地产住宅市场稳定有序。
有效增加住宅用地供应
1、加大住宅用地供应量。进一步加大住宅用地出让规模，加快出让节奏，满足市场需求，稳定市场预期，促进新建商品住宅销售去化周期恢复到合理水平。其中，去化周期小于12个月的县（区）、开发区（新区），必须在2017年6月底前安排一批住宅用地出让。
南昌县和新建区的住宅用地年度供应计划和设置出让条件的住宅或商住用地出让方案，须报市土地协调推进领导小组研究审议。未设置出让条件的住宅或商住用地出让方案，须报市国土局备案。
责任单位：市国土局，市规划局，市土地储备中心，各县、区（开发区、新区）人民政府（管委会）
2、严格防控地价异常。全市（含三县一区）范围内住宅用地和商住混合用地出让时，可采取“限房价、竞地价”、“配建公共设施”、“实行价格熔断机制”等方式。
——采取“限房价、竞地价”的，由房管部门商相关部门制订区域住宅销售指导价格，根据指导价格确定房屋最高售价（均价）。
——采取价格熔断的，价格依据同区域2016年10月商品住宅价格水平进行合理测算。采取上述方式供应住宅用地的，须报市土地协调推进领导小组研究确定。
——竞买保证金和土地出让金规定
·住宅用地和商住用地的竞买保证金比例全部调整为60%
·土地出让金缴款期限全部调整为土地出让合同签订之日起30日内缴清
·土地竞买人报名参与竞买即视为接受宗地现状，缴清土地出让金后10个工作日内办理交地手续
·土地出让金逾期3日未缴清的，出让人可单方解除出让合同，竞买保证金不予退还.
责任单位：市国土局，市土地储备中心，市规划局，市房管局，各县、区（开发区、新区）人民政府（管委会）
3、加大存量住宅用地盘活力度。全面清查历年来已出让存量住宅用地的开发建设情况。
——对已交付的宗地，严格要求受让人按照土地出让合同约定时间开竣工。
——已出让的住宅用地最迟必须在2017年9月底前开工建设，2018年3月底前达到预售标准。——对于未按土地出让合同约定时间和上述要求时间开竣工的，严格按照土地出让合同约定条款，每逾期一日按土地出让金价款总额的1‰收取违约金；同时，将其纳入土地市场诚信黑名单，禁止该受让人及其关联企业参与全市（含三县一区）土地竞买活动。对未能交付净地影响宗地开发建设的地块，辖区人民政府（管委会）必须尽快交付净地。
4.棚改工程还建安置房项目，在交付净地后6个月内全面开工。棚改货币补偿率将不作为各县区考核要求。
责任单位：市国土局，市土地储备中心，市规划局，市建委，市房管局，各县、区（开发区、新区）人民政府（管委会）
$五、预售供应新规
加大住宅有效供应
1、暂时放宽新建商品住宅预售条件。
——在市区范围内，多层结构的商品住宅完成正负零，小高层、高层结构的商品住宅完成四层以上，须申报预售许可。其预售资金监管比例分别调整为50%、60%。在达到现行预售许可工程进度时，预售资金监管比例按6%的现行标准执行。
责任单位：市房管局，市规划局、市建委
2、强化预售制度管理。对已达到预售条件的开发项目，没有申报预售的，一经发现，半年内不允许其申报预售。对已取得预售许可捂盘惜售的，一经发现，将依法严肃处理。
责任单位：市房管局
3、鼓励将商业用房改为租赁住宅。根据国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住宅租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号），允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
责任单位：市建委，市规划局，市国土局，市发改委，市市政公用集团，市消防支队，市房管局
4、《关于我市非住宅去库存的若干措施的通知》（洪府发〔2016〕6号），延长试行期一年。文件中有关“设置服务型公寓”的条款，应同时按《南昌市人民政府办公厅关于出让用地设置服务型公寓的通知》（洪府厅字〔2016〕460号）执行。
责任单位：市房管局，市国土局，市规划局，市地税局，市财政局
待续……
