上海易居房地产研究院10月11日发布《9月份新建商品住宅存货报告》，报告指出，9月份新建商品住宅库存量再创历史新高。受各大房企加大推盘与购房者理性观望这两类态度的影响，存销比近7个月来首次逆增。基于市场判断，易居研究院研究员严跃进指出，10月份市场参与者调整预期的可能性加大，存销比将维持震荡格局，且未来仍有下滑动力。

    一、新建商品住宅库存出现逆增现象

    (一)20大典型城市分析

    1、库存量再创历史新高

    截至2012年9月份，上海易居房地产研究院监测的20大典型城市新建商品住宅库存总量为8465万平方米，与去年同期相比增长23%，与上月相比增长6%。库存量在今年出现了高位盘整的局面，且本月库存量再创历史新高。

    本期库存去化暂时受到了一个阻力。实际上，相比过去几个月，9月份市场主体的行为与决策对其影响更为显著。这一阶段房企与购房者的供求差异对此有很大的解释作用。

    2、供求双方“金九”阶段的态度大相径庭

    9月份20大典型城市新建商品住宅月度新增供应量共计1305万平方米，与去年同期相比增长34%，与上月相比增长59%。为了抓住“金九”这一传统销售旺季，各大房企加大了推盘力度。尤其在临近“十一”长假阶段，各房企的推盘力度更大，这使得月度新增供应量呈现了“井喷”的状态。

    9月份，20大典型城市新建商品住宅成交量共计827万平方米，与去年同期相比上涨69%，与上月相比下降4%。与上月一样,本月成交量略显疲态。这与传统的“金九银十”活跃成交场面形成了对比。在9月的各大房展上，买者观望气氛浓厚，而成交量相对低迷。当然，由于商品住宅买卖存在一个从交付定金到网上签约备案的时滞，因此，9月份部分成交量很可能未能在数据上得到体现，预计在10月份才会显现出来。

    在前几个月中，20大典型城市新增供应量一直略小于成交量，但两者的差距并不明显。9月份，受各大房企加大推盘与购房者理性观望这两类行为的影响，住宅新增供应量与销售量这一“剪刀差”有所扩大，导致了本月末各大房企库存滞销，逆增现象明显。

    (二)一二三线城市分析

    1、三类城市库存均有攀升

    截至2012年9月份，一、二、三线20大城市新建商品住宅库存总量分别为3074、2899、2492万平方米，与去年同期相比分别增长9%、20%、54%，与上月相比分别增长6%、8%、4%。本期三类城市的库存攀升现象较明显。

    一二线城市在本期出现了一个逆增现象。相比前几个月相对顺利的库存去化趋势，本月这一过程受到了一定的阻碍。而三线城市在今年一直以2%-4%的增长速度攀升。

    2、房企在三线城市的推盘力度尤为显著

    在过去的4个月中，一二线城市的月度新增供应量均小于成交量，而直到9月份才出现新增供应量加速的局面。相比这两类城市，三线城市的新增供应量一直保持了一个较快的发展水平，房企的推盘力度尤为显著。这与最近几年三线城市城镇化发展、政府推地量上升、楼市扶持政策、以及各大房企战略转向等有很大的关系。

    二、新建商品住宅存销比近7个月来首次逆增

    (一)20大典型城市分析

    1、存销比近7个月来首次逆增

    9月份，20大典型城市新建商品住宅存销比为10.7，这也意味着市场需要用10.7个月的时间才能消化完这些库存。近7个月来存销比首次回升。自2月份以来，存销比持续下滑，而9月份回落受阻，扭转了这一趋势。

    存销比小幅回升，与9月住宅库存的逆增和交易量的疲软有直接的联系。库存去化过程受阻，加上低迷的交易量，共同抬高了本期的存销比。

    2、各城市存销比呈现较大的差异

    20大典型城市的存销比差异较大。存销比最大的城市为丹东(35.7)。9月份丹东的库存量增加了15%，而成交量却下降了46%。下降的成交量无法消化增加的库存，导致了存销比的上升。而存销比最小的城市为南昌(5.1)。

    20个城市中，有10个城市存销比位于数值10以下的水平，分别为蚌埠(9.6)、福州(9.1)、北京(8.3)、南京(8.2)、深圳(8.1)、广州(7.2)、厦门(7.0)、济宁(6.5)、杭州(6.2)与南昌(5.1)。其中，深圳与南昌的存销比已经连续5个月位于数值10以下的水平。

    从城市分类来看，相比一二线城市，三线城市的存销比处在了十分高的水平。同时，从地区分类来看，环渤海经济圈的几个城市，如丹东、唐山与青岛，其存销比都相对较高。这两类存销比居高，一个重要原因就是库存量一直处在高位水平。

    (二)一二三线城市分析

    1、三类城市存销比走势基本一致

    9月份，一、二、三线20大城市新建商品住宅存销比分别为9.1、9.4、16.8。一二线城市的存销比远远小于三线城市。从历史上看，本期三类城市的存销比水平，大致相当于2011年6月份的水平。

    从历史趋势来看，三类城市存销比的走势是一致的。从2011年1月份开始，存销比就呈一个上升的趋势。到了2012年2月份，出现了存销比峰值。随后，受库存去化的影响，存销比开始出现了回落。尽管三类城市存销比数值大小不一，但持续回落的趋势是比较一致的。

    2、三类城市存销比9月份略有差异

    相比前几个月较一致的下降趋势，9月份三类城市存销比出现了一定的差异。一线城市在8月首次进入数值9以下的水平，但在9月，受到市场各主体行为的影响，存销比又出现了小幅上升。二线城市的走势与一线城市粘合，也是略有反弹。三线城市的存销比下降趋势明显，成交量的相对活跃对此有很大的影响。

    三、10月份存销比维持震荡格局，未来仍将有下滑动力

    1、 10月份市场参与者调整预期的可能性加大

    传统的“银十”阶段会不会依然和9月一样，成交遇冷，库存高企？这主要取决于10月份各市场参与者的预期与策略调整。房企与购房者实际上都有一个理由与动力来改变目前的僵持局面。

    10月份，房企如果想加大库存去化，只能采取“以价换量”的策略。因此，相比9月，房企在10月份也会通过加大降价与促销力度，来引导购房者积极入市。当然，如果房企选择放缓推盘节奏，减少“十一”长假所推出的各项优惠，那么市场仍可能处于一个僵持局面。

    10月份，购房者也有动力来改变交易决策。如果10月份购房者继续以观望的心态来对待此次房企大量推盘，那么，库存量高企局面依然难改。相反，如果9月份积压的购房需求能在10月份较好地释放出来，那么，10月份可能会迎来一波集中签约的行为，这也会改变9月份不温不火的局面。

    2、存销比以盘整震荡为主，但下滑的动力依然存在

    上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，总体趋势来看，国家楼市调控的政策是从严的，限购限贷政策依然从紧，这样，对库存去化实际上有一个阻力。但是，各大房企仍有动力来加大库存去化力度，市场交易需求也依然存在。因此，供求关系的对比仍将显著影响10月份的存销结构。

    在10月份，市场供求力量仍会有所变化，博弈双方的预期会逐步调整，从而不断调整10月的推盘、营销与成交。充分利用“银十”这一传统旺季，改变9月份相对低迷的局面，是房企与购房者在10月份所期待的。因此，10月份，存销比将以盘整震荡为主，但未来仍具有继续下滑的动力。