2013年临近尾声，纵观今年杭州二手房市场，投资性需求基本退出市场，刚需当道。据统计显示，2013年（截至12月22日），杭州主城区二手房共成交30298套，比去年同期22920套成交量上涨32.19%，成交均价19437元/平方米左右，较去年同期18742元/平方米上涨3.71%，预计今年成交总量将超过2007年，仅次于2009年。
三月二手房成交量井喷，提前释放需求
后续月成交平稳，徘徊在2000套左右
今年3月是一个特殊的月份。受新“国五条”中关于“个人出售房产征收个税20%”政策空窗期影响，导致当月成交量大涨。数据统计显示，当月二手房成交8627套，比2月上涨708.5%，成交量创下历史最高记录，且大幅影响了3月的整体二手房价格。经历了3月份交易热潮后，进入4月份，随着“国五条”细则正式落地，成交量迅速回落，无论是房东还是购房者，情绪开始稳定，经过了短暂的调整之后，市场逐步恢复到正常水平，特别是5月份以来，杭州二手房市场呈现了量价平稳的态势。
进入下半年，二手房市场并没有出现“金九银十”的状态，3月份二手房的大量消耗，提前释放了过多的需求，这在一定程度上影响到下半年的整体交易量。下半年市场买卖双方均趋于理性，刚性自住需求是市场的主导，虽然下半年二手房成交量并没有出现明显的增长，但是客户登记量并没有出现回落，这就意味着客户购房需求依然存在，使下半年成交量呈现平稳回升的态势。特别是11月“杭六条政策”提高二套房贷新政发布以后，杭州的二手房交易量并没有立即出现回落，反而呈现了微幅的增长，这主要由于受到月底冲量攀升的常规现象以及政策微调因素的双重影响。不过从12月的市场成交来看，二手房的成交量仍旧出现小幅下滑，挂牌价格继续走稳。我爱我家市场研究中心认为，临近年末，二手房市场已经进入淡季，正常情况下应该不会出现大涨大落。总体来看，今年下半年杭州二手房市场回稳的趋势非常明显。
下沙沿江次新房成交开始发力，占成交前十楼盘的半数
小户型、有学区优势的二手房最受青睐
虽然二手房整体行情比较平稳，但也有不少小区凭借着自己独有的优势，在二手房市场成交活跃。这其中滨江区的欣盛东方郡以253套的成交量位列第一，世茂滨江花园、保利东湾次之，分别成交196套、184套。
作为滨江乃至整个杭州成交最为活跃的小区，这两年欣盛东方郡在二手房市场表现突出，自去年地铁开通之后，前来咨询的买房者明显增多，单单华邦一家中介，单月的成交往往也能达到20多套。“欣盛东方郡之所以在成交套数上排名第一，地铁、学区的区域利好是明显的，另外也是因为这个小区小面积的户型较多。”华邦的一位工作人员如是说。的确，今年东方郡共成交253套房源，成交面积为23534平方米，折算下来，成交的多数为90平方米的小户型。“这个小区小户型多，房东出售欲望强加上购房者认可，再加上学区、地铁等外在优势，促成了东方郡的成交。”
除了欣盛东方郡之外，下沙沿江板块是今年二手房成交可圈可点的板块。世茂江滨花园、保利东湾、海天城、多蓝水岸、伊萨卡国际城这五个小区都进入成交前十的小区，占了半壁江山。“下沙这几年成交量其实一直在稳步上升，地铁开通之后，刚需客户更加认可这个板块了。毕竟沿江的居住环境还是不错的，加上沿江板块的房源有价格优势，客户都比较接受。今年沿江成交量上去还有一个原因就是下沙这边投资客相对比较多，拿出来卖很多还是亏本的。到了明年，下沙沿江有一大批房源将满5月，届时我们预计会有一波大的成交量。”我爱我家下沙板块负责人周灵介绍说。
除了欣盛东方郡和下沙的五个楼盘，在成交前十二手房楼盘中，翠苑是上世纪90年代老小区的代表。金地自在城属于三墩大型小区，虽然目前新房仍在售，但是二手房的成交同样不可小觑，这主要与自在城定位刚需同时又是全盘精装修有关，今年又有一大批房源交付；而耀江文鼎苑的成交则与学军小学分校的学区有很大的关系。
$有小区年末与年初成交价差达3000元/方
受周边新盘低价冲击，有区域二手房价下降
记者通过我爱我家相关负责人，查看了杭州多个成交活跃的小区，发现绝大多数小区的成交价有下滑的趋势，有些价差比较大的甚至可以达到3000元/平方米。
作为杭州的老小区，朝晖这两年在市场上的成交并不活跃，我爱我家朝晖店周店长分析说：“这两年朝晖成交不活跃主要跟房龄有很大的关系，毕竟已经是老小区了。我们分朝晖东区和西区，平均每月可能成交在8套左右。”的确，作为杭州的老小区，朝晖年初的成交均价约20000元—22000元/平方米，而现在的价格可能在19000元-21000元/平方米。“其实整体价格还是比较稳定的，就是年末可能房东降价卖的比较多。”周店长如是说。
成熟小区中，比朝晖小区价格浮动更大的是城东的三里亭小区，据我爱我家成交价格显示，三里亭年初的成交价约21000元—22000元/平方米，年末则到了18000元—20000元/平方米，价差最多达3000元/平方米。“城东新城一手房的放量对于三里亭小区的成交有很大影响，房东在这个时候想卖房都是放低价格的，这样一来就拉低了整体的均价。”三里亭店徐店长如是说。的确，在三里亭小区附近，有天阳尚城国际等一批新房在售，尚城国际开盘均价仅19000元/平方米，这对于二手房来说，确实是一个不小的打击，毕竟对于购房者来说，新房还是很有诱惑的。
相比朝晖和三里亭，采荷因为有着学区资源的支撑，今年整体的房价平稳，成交价基本在27000元—28000元/平方米浮动。而作为次新小区的代表，申花板块的万家花城原本创造了身价暴涨的神话，在今年二手房市场中，万家花城成交均价稳定在23000元/平方米，随着城西银泰的进驻，申花板块整体可居住性提升，购房者对于这个板块都比较认可。
东方郡成交均价涨幅最大
学区房、地铁、小户型是成交因素
今年欣盛东方郡的二手房成交量延续了去年成交冠军，成交价格较之去年也上涨了12.29%，市场需求旺盛给了房东足够多的涨价底气。欣盛东方郡是2010年交付的次新房，东面就是地铁一号线滨和路站，步行不超过5分钟，而且最重要的是，该小区是江南实验学校的学区房，学校就在小区北面，步行过马路就是。“地铁房”加“学区房”的双重优势，使得东方郡备受刚需购房者喜爱。据长期驻扎在滨江的21世纪不动产经纪人童连兴介绍，欣盛东方郡今年成交的二手房中，80%以上的房源都是90方刚需户型。市场需求强劲，房东自然有了涨价的底气，“刚需购房者要在滨江买房，东方郡肯定是首选，这两年这里的入住率也越来越高了。”童连心表示。
与欣盛东方郡相似，在很大程度上推动西城年华公寓成交价大幅上涨，也是学区因素。2013年，西城年华公寓的二手房成交价为21896元/平方米，较之2012年的19618元/平方米上涨了11.61%。在申花板块，要买学区房的一般只有两个选择：学军小学学区的耀江文鼎苑和保俶塔小学的西城年华，这两个小区价格也是逐年上涨。我爱我家西城年华店的刘佩松介绍，目前西城年华的二手房中，最好卖的就是43平方米的小户型和130平方米三房大户型，购买小户型就是为了落户，购买130方则是兼顾居家需要。今年9月份，城西银泰城正式开业，对于申花板块又是极大的触动，不少小区都有涨价倾向，西城年华也不例外。而与周边万家花城、橡树园等小区相比，西城年华凭借学区的优势涨幅更加明显。此外，地铁5号线在今年开工，其中三坝村站就在小区附近，步行只要5分钟，这个利好也为小区涨价提供了助力。
$蓝色钱江以总价1135万元问鼎冠军
绿城品质+房龄新助推下单
2013年杭州二手房成交总价最贵的10套房中，位于钱江新城的房子占据半壁江山，尤其是绿城蓝色钱江，该小区的两套二手房以超过1100万元的成交价雄踞排行榜前两名。同钱江新城内其他豪宅相比，蓝色钱江有着自己的独特优势。作为绿城精心打造的最新产品，蓝色钱江品质毋庸置疑，而且与滨江金色海岸等小区相比，该楼盘在装修配置、建筑风格上要更先进，更受购房者欢迎。而且，绿城蓝色钱江要更靠近地铁1号线近江站和物美大卖场，小区内又配备五星级酒店，同时还是胜利小学学区房，东面又有望江公园在造，在生活便利性和舒适性上，比其他小区要更胜一筹。
随着北区在去年交付，南区在今年交付，蓝色钱江开始在二手房豪宅市场上扮演重要角色，频繁有重量级成交诞生。据我爱我家常年驻扎在钱江新城区域的经纪人朱习建介绍，今年蓝色钱江总共有20多套二手房成交，以南区居多。据了解，南区成交的房源中，以235方三房两厅三卫为主，目前一线江景房成交价在6.5万/平方米左右，二线景观房成交价为5.5万元/平方米左右。“不过也有一些房东因为急需用钱，就亏本在卖，尤其是年底这个时候，降价很多。”朱习建表示。
能够在总价上与钱江新城的豪宅匹敌的，目前看来也只有面积更大的排屋别墅项目了。在今年最贵的10套二手房中，有国信嘉园的排屋和香格里拉的别墅两套房子上榜。国信嘉园位于钱塘江南岸，地理位置上的优越和配套的完善，让整个小区的整体入住率非常高。据21世纪不动产经纪人童连兴介绍，目前国信嘉园的排屋别墅，很少有二手房源挂出，一年最多也就成交个两三套。此次上榜的275方房源，属于国信嘉园小区中的双拼别墅，目前小区内双拼别墅的挂牌价在800到1000万元/套之间，而独栋别墅的价格要在1500万元/套以上。
学区房、豪宅成交单价最高
崇文公寓领跑杭城学区房
作为杭城新近交付的豪宅项目，继成交总价排名第一后，绿城·蓝色钱江再次摘取2013年杭州成交单价最贵二手房桂冠。从面积上看，这套单价48408元/平方米的杭城最贵二手房，应该是绿城蓝色钱江北区的一套房子。与南区相比，蓝色钱江北区的涨价幅度要大得多，当初一手买进时3万元/平方米左右，目前在二手房市场上的卖出均价已达到4.7万元-5万元/平方米之间。
目前市场上，能够在单价上与豪宅一拼的，也就是学区房了，尤其是学军小学本部的学区房。从排行榜上可以看出，属于学军小学学区的有崇文公寓、文二新村和求智巷三个小区共4套房子入围，其中尤以崇文公寓价格最高。在学军小学学区范围内的小区中，崇文公寓算得上是最好的小区了。崇文公寓交付于2006年，是区域内房龄最新的学区房，而且跟中大·文锦苑是区域里唯一有独立物业的小区。而与文锦苑相比，崇文公寓的容积率更低，有中心花园，而且停车位要充足许多。据我爱我家的经纪人杨占坡介绍，目前崇文公寓的二手房挂牌价在4.7万元/平方米左右，不过挂牌量很少，目前只有6套左右，“市场需求很大，所以价格基本上是房东说了算。”崇文公寓最小的户型是94平方米三房，与其他小面积的房源只用于落户不同，它的居住功能和适宜性要更强。
$三塘、东新园经适房成交可观
上市对二手房市场有价格冲击
今年9月12日起，杭州市区符合条件的经济适用房将按照相关政策上市交易或回购。政策公布后，杭州经适房究竟是怎样的状态？记者采访了杭州多家二手门店，发现从今年9月份开始，杭州经济适用房的挂牌量开始增多，我爱我家钟定彬介绍说：“我所在的东新园、三塘苑都是经济适用房小区，自政策出台以来，挂牌的经济适用房越来越多，仅到12月，已经成交了33套，手头还有不少单子在谈，我们预计这个月的成交会达到45—50套。”
据了解，东新园、三塘苑这批经济适用房都是2004年之前，不用缴纳55%税费，房东的挂牌积极性明显高。据了解，东新园小区的面积多在100-130平方米之间，三塘苑有60-70平方米的小户型。目前东新园的成交均价约16500元—18000元/平方米，而三塘苑的在18000元—20000元/平方米。“9月份以后，这批房源的挂牌量明显增多，最初价格稍高。房源多了、可挑选的余地就大了，价格自然也就比较实在了。”钟经理分析说。
相比这批2004年之前的，以三墩都市水乡、丁桥景园为代表的经济适用房的成交则明显不敌这两个小区。都市水乡今年的成交均价约15000元-16000元/平方米，丁桥景园目前的成交价也到了11000元/平方米。“2004年之后的经济适用房挂出来的确实没有2004年之前的多，但是也有一批闲置房源，房东拿出来卖的也有。”美寓地产总经理王成郊如是说。
谈及经济适用房上市交易对二手房的影响，不少中介表示，今年经济适用房相对而言还是有一定的成交量的，这对原来的二手商品房是一个冲击。
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