随着银行房贷收紧，有部分商业银行暂停发放个人住房抵押贷款。美联物业全国研究中心总监徐枫认为，这种现象与楼市调控并无直接关联，更多的是商业银行自身业务的调整。商业银行未来在房贷业务层面，会进一步分化。那部分商业银行暂停发放个人住房抵押贷款的原因又有哪些？

　　首先，我们需要定义下“暂停”的概念。本文所知的“暂停”是指以个人身份办理，银行不再受理。而通过中介机构办理银行有可能受理的，不在本文描述范围内。

　　部分商业银行暂停发放个人住房抵押贷款的原因如下：

　　1.短期原因是下半年额度趋紧。

　　2.本质原因是银行利润需要。

　　银行的经营理念是在收益最大化和风险最小化的约束条件下，根据经营环境的变化，协调各种不同资产、负债、利率、期限、风险和流动性等方面的搭配，做出最优组合。对于银行而言，房地产业务发展迅猛。2010年末，16加上市银行房地产金融业务规模达到了8.46万亿元，占一般性贷款规模的26%。但是房地产贷款之间也有不同的产品线。

　　银行发放房地产贷款是依据房地产的抵押价值。如果货币政策扩张，带动房价上升，就会增加房地产的抵押品价值，银行遭受损失的风险就会减小，这在银行的资产负债表上就反映为净资产的增加。增加的净资产使银行能够发放更多的贷款，从而支持更多的投资，提高产出的水平。因此在扩张的货币政策下，利率下调，成交量上升，带动房价上升，从而增加房地产的抵押品价值，增加银行放贷。有学者建议，商业银行贷款定价的合理计算公式为：贷款价格=贷款基准收益率+贷款期限风险升水+贷款风险度升水+非客户因素+客户关系价值贴水。

　　由于中央银行对贷款利率还存在一定程度的利率管制，造成信贷市场的冲击往往不能通过利率的变动来释放，只能转化为货币量的变动，所以我国的货币供给在很大程度上由货币需求和商业银行行为决定。银行在对房企和个人的住房抵押贷款中，一直是扮演主动的角色。例如，2009年至2013年以来，我国个人住房抵押贷款的利率只在2008年底之后有过短暂的7折优惠，为的是刺激消费，抵御金融危机对我国经济的冲击。随着房地产市场的复苏，7折优惠已经没有再实施，同时为打击房地产投机和投资，已将二套房贷利率上调至基准利率的1.1至1.2倍。对于首次置业者，银行一般的态度是随行就市，在贷款额度紧张时，如果中央政府同期没有明确支持首次置业，则针对首次置业者的房贷会收紧。例如在2011年末，仍是房地产宏观调控的严厉期，加上贷款资金池紧张，首套房贷利率虽然名义上没有变化，但市场执行的利率实际上是1.1倍。在2012年1月后，恢复到基准水平。在连续两次降息后，首套房利率连续下调，在中央政府明确表示支持首套置业后，银行方面将首次置业的房贷利率又再次下调至9折。

　　中短期来看，个人住房抵押贷款对商业银行来说并非吸引的业务，同时国家的房地产调控方向也不会发生明显转变，因此中短期商业银行的放贷行为不会有明显变化。

　　对于发展商而言，商业银行也占据主动。开发贷的特点有三：第一是贷款占项目总投资比例较高；第二是主要依靠销售收入偿还本息；第三是贷款以项目抵押为主。商业银行一般将发展商分为三类：第一类是大型国有背景品牌上市企业，居于行业龙头地位，如万科、保利、华润、中海、招商等；第二类包括大中型国有背景品牌企业，如中信地产、中铁置业、华远、首开、城建等；第三类是非国有背景品牌企业，如合生、润泽等。第一类企业综合实力强，项目多，可给予一定额度的信用贷款，也是银行与其开展按揭业务的重点企业。第二类企业属于行业主流，银行放款主要是看其综合还款能力和开发经验。第三类企业是银行风险控制重点。其他的小型发展商在银行申请贷款相对难度较大。

　　根据2013年7月5号颁布的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，金融机构可以自主确定贷款利率，意味着商业银行可以将贷款方向更多向其他行业和企业倾斜。根据中国人民银行货币政策分析小组撰写的《2012年中国区域金融运行报告》，2012年各地区贷款重点已投向制造业、文化产业等实体经济领域。

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