5月以来,高新区某项目营销负责人李先生有个心结一直未解。自己楼盘推出的80平方米左右的二室二厅的户型,无论营销如何忙活,都出现了一定程度的滞销。
李先生带着疑问,认真细致考察市场,发现同一区域的几个户型和面积相近的竞争项目,卖得非常红火。深究原因,李先生猛然醒悟:市场最为认可的,是两房可变三房的这种户型。随后李先生做了进一步调查,发现二房变三房,三房变四房,“N+1”的户型,可创变空间的房源都受到了刚性需求的追捧,成为南昌楼市刚性需求量身打造的热销主流产品。
刚性需求催生“N+1”户型
相对于传统的正常户型,创变空间户型近两年才在南昌楼市流行,并且正在成为一种趋势。刚性需求的兴起和需要,让"N+1"户型逐渐在南昌市场出现并盛行,究其原因:一方面,刚性需求购买房子时候,总价是最重要的考量指标,面积由此受到限制,一般多在70至90平方米左右。房子面积虽小,但满足家庭各成员居住需要的功能分区却不能少,难题就此出现了。另一方面,开发商敏锐地感受到了刚性需求的这个变化,在房源面积基本恒定的情况下,尽可能实现功能的最大化,于是“N+1”户型应运而生……两房变三房、三房变四房、“N+1”可变空间因此成为开发商广告营销最大的噱头,甚至成为户型创新的经典案例。
购房者陈先生告诉记者说:“二室二厅户型虽然不错,也能满足我们一家三口居住需求,如若父母过来居住,就没有腾挪的空间,但如果两房能变三房,多出一个房间,问题就自然解决了。对于首套置业的人来说,多一个房间那是非常吸引人的。”另一位吴女士也称,同样的总价,三室比二室实用多了,功能上可以做到更好地分区。
市场有需求,开发商当然不会放过这样的机会。红谷十二庭、恒茂红谷新城、保集半岛、君悦府等项目,无论高层还是多层,都纷纷推出了“N+1”可变空间的房源。市场证明,有“N+1”可变空间的房源比没有可变空间的房源更好卖。如此这般,“N+1”可变户型对购房者的吸引力不断增长,市场优势就显现出来了。消费决定生产,“N+1”可变空间目前已经形成一股风潮,并成为户型创新与革命的一个趋势。
市场需求少一房不如多一房
“N+1”可变空间的出现与热销,又催生了创意“小三房”、“小四房”,这些新户型正在市场上“挤兑”各类正常户型。实际上,所谓的可变空间,业内又叫“偷面积”、“灰空间”,是在规划报批确定项目控制性详规的经济技术指标后,从空中、地上扩张的建筑面积,占用的大多是公共空间。自中央政府2007年颁布“9070新政”后,“送面积”的创新户型才逐渐出现;一场国际金融危机,又给其快速拓展提供了温床;尤其是在2011至2013年间,住宅限购令促使刚性需求成为市场主力之后,赠送面积的风潮在楼市愈演愈烈,得房率超过100%楼盘频频出现。$
记者就此采访了方大上上城营销总监冷飞,据他介绍,最开始,开发商赠送面积主要以阳台、飘窗为主,慢慢就从室外走进了室内。两年的时间内,设计师们在“赠送面积”上挖空了心思,赠送范围也从景观阳台、采光飘窗、入户花园发展到地下室、挑高卧室、入户客厅等空间,形式多样,手法各异。得房率也从60%-70%一路上扬到了100%-110%甚至更高。2010年之后,市场上几乎没有不赠送面积的户型,大多数开发商在做前期的时候,都会提出各式各样赠送方式,研究这些赠送面积如何实施,如何变成营销新卖点。所以在市场上,60多平方米的一房变二房,80多平方米二房变三房等户型屡见不鲜,甚至影响到整个楼市的户型创新革命。
如今,2011年创变空间的房源都到了交房的时候。“N+1”户型对购房者,尤其是刚性需求强大的影响力又显现出来。在当前市场上,买房送阳台、送飘窗、N+1、甚至N+2的户型房源是市场的热点。二房变三房房源挤压正常二房房源,三房变四房房源挤压正常三房房源,正成为市场的发展趋势。而这种趋势又诱发了整个市场的户型创新,影响了别墅产品的户型变革,绿地海域香廷的洋房、香缇溪岸的蝶墅,其产品创新同样受到购房者关注。对于刚性需求来说,同样的价格、或者总价多花几万元,在房子的功能上多一个房间,这样的性价比着实诱人。
两难选择功能性or舒适性
不过对于这样的现象,也有业内人士提出不同的看法。一般来说,“N+1”中赠送的面积都很小,不过几平方米,面宽窄,进深短;有的赠送是把阳台封闭后形成的,多了房间却没了阳台,影响到室内居住的舒适性。同时在容积率既定的情形下,赠送面积并不是开发商真正赠送,而是占有了整个小区的公共空间,得房率越高,公共面积被占有越多,小区公共空间就少,这样又会严重影响整个小区的居住舒适度。
不过一般来说,购买80平方米左右户型的购房者还是以第一次置业的刚性需求为主,在他们眼中,功能性大过了舒适度。也可能因为置业经验缺乏,他们往往看到了多出的面积,而忽视了入住后的舒适度。购房者刘女士就告诉记者,她已多次置业,她认为自己居住,个人并不喜欢“N+1”,尤其是牺牲了阳台的可变空间。虽然房间增加了,但在生活居住上会有一些不便。譬如晾晒衣服,譬如房屋内的采光和通风,很多的居住感受是在购房的时候看户型体会不到的。
要充分满足室内功能性,还是充分满足居住的舒适性,对于购房者来说,是个两难选择。目前对于刚性需求来说,想在最少的空间内实现功能最大化的想法占了上风,但是对于购买大户型的购房者来说,居住的舒适度又是影响其置业的主要因素。可以预料的是,在居住一段时间后,在功能性或舒适性的选择上,人们的刚性需求选择还会出现改变。[爱房网讯]
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