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2011年9月南昌楼市整体分析

   编辑: 来源:爱房网

    进入9月份,也就是进入传统的“销售旺季”,“金九”的楼市发展态势直接影响“银十”,乃至整个下半年的楼市运行趋势。

    爱房网对南昌在售楼盘运营情况进行统计,统计数据显示:2011年9月南昌市整体价格为8187元/㎡;商品住宅成交量2962套,成交面积达29.44万㎡;非住宅成交1697套,成交面积14.1万㎡。统计新增预售供应量数据显示,本月南昌市新增预售供应量8683套,供应面积达61.23万㎡。从爱房网统计数据显示来看,9月份,南昌楼市较8月份有明显的好转,但与往年“金九”相比,整体销量相差甚远,显得很不给力。

    楼市假摔 新盘影响不可忽视

    据爱房网统计,9月份,南昌市整体价格为8187元/㎡,环比8月份8099元/㎡上涨88元/㎡,涨幅约1.09%;同比2010年9月6255元/㎡上涨1932元/㎡,涨幅达30.89%。

    进入下半年以来,南昌限购政策和中央新一轮楼市调控政策日趋渐严,打折抛售现象遍地开花,众多人士纷纷议论,南昌房价将出现新一轮降价潮。然而爱房网对南昌在售楼盘价格进行统计后发现,南昌楼市价格只是“假摔”。9月份,除青山湖、红谷滩板块价格下降以外,其余七大板块楼市价格均有不同幅度的上涨,涨幅最大的是市中心板块,这与新盘——央央春天的推出有着不无关系,红角洲南昌华南城的重磅入市也不可忽视,即将推出的九颂山河、万科金域蓝湾、国贸天琴湾、凡尔赛宫等新楼盘对南昌楼市也有着不可估量的影响。

    供应井喷暴涨 需求却显无奈

    据爱房网统计,9月,南昌楼市新增预售供应量8683套,供应面积达61.23万㎡,环比分别上涨225.08%和195.41%。楼市供应出现暴涨局面,也难怪2011年南昌楼市一直萎靡不振,虽然楼市价格坚挺不降,可楼市运营情况却很不乐观。

    9月份,各房地产商纷纷推出新旧楼盘大分市场这杯羹,“六重好礼”、“超值优惠”、送面积、送家电等优惠橄榄枝层出不穷,然而市民却并不太买账,观望的继续观望,想买的继续看房。

    据爱房网数据统计显示,9月份南昌开盘项目达30多个,可成交量却显得很无奈,统计显示,9月份商品住宅总体成交2962套,成交面积29.44万㎡,环比上月成交2985套、29.78万㎡分别缩减0.77%和1.14%。其中新建商品住宅成交量1547套,成交面积16.96万㎡,环比8月份成交1513套、16.71万㎡分别上涨2.25%和1.50%;二手房住宅成交量为1415套,成交面积12.48万㎡,环比上月分别缩减3.87%和4.53%。

    从区域成交分布来看,9月份商品住宅成交主要集中在京东板块、红谷滩板块和市中心,其中京东板块月成交量飙升至580套,成交面积达59451㎡,京东板块井喷式的成交量与绿地新都会的火热成交有直接联系。据了解,绿地新都会以月成交410套问鼎南昌楼盘销售巅峰,也难怪京东板块月成交量接近600套了。在9月份南昌住宅成交排行榜中,位居第二、第三的分别是南天阳光(成交109套)和央央春天(成交96套),成交排名前十楼盘共成交1063套,相比8月份前十成交950套只增加了113套。

    从南昌住宅市场成交来看,“金九”显得那么乏力,限购政策的不放松、新一轮楼市调控政策的从紧,房贷和银行利率等政策的调整,摧残着南昌住宅成交量。然而一方面是楼市调控促降价,另一方面是房地产开发商坚挺房价少成交,冰火两重天的博弈是谁赢了?没有人知道,但是输了的却是第三方——购房者。于是,众多购房者面对“痛心”房价的楼盘即使是好礼大优惠也选择观望情绪、冷漠态度。

    开发商信心不足 房展会草草收场

    房展会作为集中推售房源的平台,整体销售业绩的好坏能放映楼市的冷暖,因此往年开发商对房展会的热情度极高。然而,今年的房展会境遇发生了很大的变化,开发商对房展会的热情度不高,百姓也对房展会失去了信心。爱房网调研发现,本次房展会参展的楼盘不足10个,参展的大型、高端品牌楼盘更是寥寥无几。参展楼盘的热情度不高,给出了优惠措施很常规,往年的促销大战不复出现,总体让利幅度不大,因此参观的市民对房展会失去了信心,成交套数屈指可数,一场看似宣传很足的房展会最终草草收场。

    商业、写字楼现火爆  房贷门槛却抬高

    值得庆幸的是,冷了住宅市场,却火了商业地产市场。据爱房网统计,今年9月份,商业、写字楼等非住宅成交1697套,成交面积140956.78㎡,环比上月均有不同幅度的上涨。9月,纵观商业地产动态:

    9月25日,红谷滩万达广场推出500余套精装SOHO写字楼,售罄毫无压力;

    9月25日,绿地峰创国际推出200多套精装写字楼,哄抢近乎售罄;

    9月28日,南昌华南城1、2号交易广场经营户选铺盛大启动,四天选铺商家超过万人,成交量自然不在话下。

    南昌,作为一个三线城市,商业地产市场起点低,商业发展缓慢和住宅市场受抑制的情况下,一方面南昌本土各开发商逐渐把资金和重心置于商业地产开发上;另一方面,国内一二线城市商业地产开发商纷纷转向调控政策较缓和的南昌,商业地产在南昌这个城市开始活跃,今年出台的限购政策和楼市调控政策对住宅市场的抑制进一步促涨了商业地产的气焰,于是就出现了“开盘即售罄、万人抢商铺”的局面。

    过热的商业地产自然引起有关部门的担心,于是,房贷门槛提高了。据对南昌各大银行调查,9月份,中国银行、农业银行、民生银行、兴业银行、九江银行、工商银行和上饶银行等七家银行暂停办理首套商铺贷款利率,北京银行、招商银行、南昌银行、交通银行、浦发银行、建设银行、中信银行和农村信用合作社等数家银行金融机构对首套商铺贷款首付比例和贷款利率进行上调,最高上调比例超过40%。
 
    “金九”很冷 “银十”或持续低迷

    回看往年的“金九”旺季,房地产市场放量倍增,购房者购房情绪高涨,成交量也大幅上升,9月份整月都会出现持续火热现象。然而再看今年的“金九”却显得有点冷。一方面是房价高悬不下,一方面是成交量大势锐减。今年九月为何不会出现旺季?是限购限贷政策使然,也是卖家惜售、买家观望使然。

    今年出台限购等楼市调控政策之后,南昌市房地产市场迅速被“冰冻”,投机、投资购房者纷纷被挤出,楼市成交量一度下滑,各房地产开发商也是坚挺房价不松,然而限贷政策的实施却令各开发商头痛。受限贷政策的影响,银行房贷越来越难,信贷额度越来越低,一方面促使开发商资金链愈加绷紧,另一方面促使部分购房者办不了按揭,置业困难加大,造成楼市成交量一度低迷。

    进入9月份后,开发商选择大放市场供应量,希望在“金九”之下大捞一笔,然而,放量倍增之下的楼市成交量也火不起来,冷淡的“金九”令众多开发商失望却又无奈,同时把希望寄托在“银十”里,不过即将到来的“银十”态势,很多业内人士和购房者也都不看好,房价坚挺下的10月份或将持续低迷。只有真正、实在的放低楼市价格,才能活跃楼市成交量。

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