[摘要]上海正图谋采用土地招标方式代替拍卖方式，令延续了6年多的土地价高者得“作古”，以抑制去年以来不断涌现的“地王”现象。

    但招标方式新引入的评分机制，也引起了来自业内的担忧，担心会存在灰色地带，令土地出让的公平性不再。

    竞买报价仅占评标环节的30%

    3月底，上海规划和国土资源管理局发布18号土地出让公告。其中，莘庄地铁上盖大型综合性地块的招标方式，格外引人注目。它改变了土地拍卖“价高者得”的陈规，转而以招标方式“按照综合条件最佳者得的原则”确定中标者，即以综合评定的评选结果直接决定土地中标人。与此同时，竞买报价仅作为两个评定指标之一“商务标”中的一项，占全部评标环节的30%。

    上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，适度增加招标形式出让土地是一种趋势。此次莘庄地块的出让突出了综合评定的部分，旨在抑制当下地价的过快上涨。这是上海市政府相关部门对国土资源部有关土地公开出让制度改革所做出的响应。

    根据文件，本次招标由5人及以上单数人数组成的评标小组，对包括净资产、建设经验在内的技术标和商务标项目进行评定。至于评标小组的人员身份和评标标准并没有公布，目前仅对建设经验的主要评分依据有具体描述：是规划方案的总体设计，建筑结构设计，施工组织设计，相关设计要求达到方案设计的深度要求。

    被指减少市场因素 或存“黑洞”

    中国房地产信息集团分析师薛建雄说，注重综合评标结果的政策少了更多的市场因素，属于行政手段，这可能对国企等大型房地产开发商更有利。因为相比中小型房地产企业，国企具有更多的社会资源及开发经验等优势。

    但他同时直言，有人为因素参与的过程就一定会有黑洞，完全以综合评标为结果定标缺乏信服度。政府应当在交易过程中加强有关方面的措施。

    方方地产咨询机构地产咨询部经理赵豫川也表示，交易中出现灰色空间在所难免，唯有纯市场因素的价格竞拍拿地才是最客观的，但是“价高者得”造成了土地、房价价格的不合理疯涨，政府作出政策调整也是事出有因。

    事实上，2006年上海曾经采用过综合评分决定中标者的方案。陆家嘴[23.77 -1.49%]集团挂牌出让的新民花木北块地块，是首个吃“螃蟹者”。当年，金地集团[14.04 -3.31%]为上述地块标出了60亿元的绝对天价，但结果却是出价42.2亿的宏宇集团笑到最后，并在上述地块建成了去年红遍大江南北的上海星河湾。对这一土地出让结果，直到现在，业内始终存在争议。

    正是有了前车之鉴，上海的房地产业内人士才对新的土地出让方式心存隐忧。不过，杨红旭认为，现阶段的政策调整都属于政府的尝试，还未形成一种普及的态势，但是在未来，适度增加招标形式出让土地将是一种趋势。