被业界称为“合作王”的旭辉，最近有点烦。
先前刚刚千辛万苦的“跨进生存的大门”——迈进千亿门槛，却被人戏称为“单脚踏进千亿俱乐部，身子还在外面”，“注水、虚胖”的指责声不绝于耳，而从2018年开始发力单独拿地，想甩掉“虚胖”的帽子，却又被传言中的“监管”盯上了！
里外不是人，恐怕是旭辉高层此时内心的最真实写照。
01
传言被“监管”盯上
在地产界，被监管机构盯上，可是天大的事！为啥？地产一靠拿地，二靠融资。不听话，地拿不了，还融不资，那不就死翘翘了吗？
这条旭辉被“监管”盯上的传言来源于21世纪经济报道5月31日的报道：
尽管旭辉官方回应称，没有收到类似的通知。但据澎湃新闻报道，“旭辉集团已经要求区域公司暂停在公开市场拿地，何时重启，仍待集团通知”的澎湃新闻报道。在时间点上的巧合，很难让人相信，这份传言仅仅是江湖传言。
02
成也“合作”，毁也“合作”
旭辉的烦恼还不仅仅于此。
外界对于旭辉最大的指责来自于其权益占比太低。旭辉从百亿冲向的千亿的每一步，始终有一种尴尬相伴。无论在哪一家的房企榜单上，旭辉的权益销售金额排名都与其流量销售金额排名极不相称。换句话说，外界认为，旭辉这是在打肿脸充胖子。
这种指责有数据支撑。对比2014-2018年的数据，旭辉实现的合同销售金额分别为212亿元、302亿元、530亿元、1040亿元、1625亿元，权益销售金额分别为164亿元、201亿元、292亿元、550亿元、861亿元。其中，权益销售金额占合同销售金额的比重分别为77.36%、66.56%、55.09%、52.88%，52.98%，2014-2018五年间，旭辉的权益占比呈逐年下下降趋势。
2019上半年旭辉流量销售金额876亿，排名14
2019上半年旭辉权益销售金额482亿，排名21
即便是到了2019年，这种情况也并没有多大改观。在克而瑞2019上半年中国房企销售榜单上，旭辉的流量销售金额是876亿，排名14，而其权益销售金额482亿，排名则是21，销售权益占比为55% 。打肿脸充胖子的指责似乎是实硾了。
对此，旭辉集团董事长林中的解释是，旭辉的权益比例选择是适应市场波动的一种企业“策略”。“合作对于旭辉而言‘利大于弊’，市场风险大的时候，我们希望权益低一点，市场风险小的时候，我们希望权益大一点。但未来整体权益占比维持在60%以上。”
这种解释符合林中对于中国房企发展道路的判断。他曾经预言，一家房企在实现6000亿元销售规模之前，其增长速度基本不会停滞不前。因此，规模依旧是旭辉追求的目标。在旭辉的“第二个五年规划”中，林中代表旭辉提出了未来几年的奋斗目标：2017年-2021年，旭辉要达到“百亿利润、三千亿规模、千亿市值”，年复合增长率达到40%，进入房企TOP8，跻身第一方阵。
企业规模的扩大来自于两个方面，一个是外延的扩大，一个是内涵的增长。旭辉显然也是想两条腿走路。一方面加快拿地的速度，支撑企业规模的快速扩大，另一方面提高旭辉单独拿地和开发的占比，从而加快企业内涵式的增长。
从2017年开始，旭辉明显加快了对于规模的冲刺，这一年，旭辉首次冲进千亿俱乐部。体现在拿地方面，2017年，旭辉以2352亿的新增土地货值排名第11，2018年，旭辉以2600.9亿排名第10，2019一季度，旭辉新增货值为461.7亿位列第10，1-4月份，以981亿超过恒大的884.6，位列第6，1-5月份，以1030.2亿元，排名紧追中国恒大，位列第8，1-6月份，新增货值仍然是1030.2亿，排名下滑至第14，这意味着，旭辉6月份新增土地货值为0。狂飙的拿地动作嘎然而止。尽管旭辉对于媒体报道的被点名一说含糊其辞，但其在市场上的表现，实际上是给予了回应。
旭辉今年前4个月拿地一举超过恒大，排名第6
对于旭辉的合作拿地模式，有评论者称，“合作模式一直是旭辉控股规模发展的特色之一，一方面，与其他房企展开合作，借力其资源、优势等，有利于旭辉控股更好地获取土储和快速进入新的城市；另一方面，合作开发也有利于减轻资金压力、撬动杠杆，最终从根本上促进旭辉控股规模快速提升”
称赞者有之，称其“生态圈”玩得贼溜，质疑者有之，称其“注水”，“单脚踏进千亿俱乐部，身子还在外面”，“为别人打工”，“用合作撑大规模”，甚至还有“以股代债”的暗箱操作的质疑。
不管旭辉高层内心认不认同外界对于其“虚胖”的指责，旭辉确实已经用行动在改变人们的这一印象。2018年下半年开始，旭辉加大了独力拿地开发的力度。2019年1-5月公司新增土地权益占比已经达到83%，2019年前两个月，旭辉还先后在苏州、天津等地获取多幅优质土地资源，平均权益比更高达90%。
03
“三好生”的两难选择
今年51岁的林中，是一个地产有缘人。1992年，这位厦大毕业的高材生开始创业，开了一家地产中介，期间在自己买房的过程中，亲身感受到了房地产行业的“钱景”，于是，仅仅创业两年的他，就直接变身开发商，杀入地产界，名字叫“永升旭日”。在厦门乃至全省慢慢做出名气的林中，已经越来越不满足于在当地做个地头蛇，他明白“水大鱼大”的道理，2000年杀入魔都，从此在更大的舞台上开始了他的新事业，公司也改名叫做旭辉。2012年，旭辉控投在香港上市，目前市值400多亿。距离其市值千亿的目标还有不少距离。
在强调冲规模的同时，在不同场合，林中也反复强调，旭辉有一个任何时候都不动的“铁三角”：高增长、高利润和低负债。“旭辉不想做‘偏科生’，而是要做‘三好生’”。虽然难，但必须做。
2017-2018年，公司的经营驶入快车道。公司的规模也快速扩张，从2012年到2017年,旭辉销售规模扩大了十倍,从百亿到破千亿仅仅用了6年的时间。销售规模5年间扩大了10倍。
然而，高增长并没有同步带来高利润和低负债，盈利能力反而有下滑的趋势。公司解释称，是快速拿地带来的周转率的下降。同时，除了高增长外，利润在走低，负债却在走高的事实，也与其一直强调的“铁三角”纪律发生了背离。
在利润上，旭辉2018年营收为423.68亿，同比增长33%，其毛利润为106.13亿，同比增长23%，然而，对比同体量房企的33%的平均毛利率来说，旭辉也并没有竞争优势。
2018年末旭辉的负债率达到79%，远高于其在采访中所说将旭辉的负债率控制在75%以下。而且，在2018年之前，旭辉的现金流一直为正值，2017年为17亿，但是到了2018年末其现金流却降到了-6.6995亿。
在负债率、现金流和毛利率上不占竞争优势的前提下，旭辉除了将希望寄托在加大规模的扩张以增大总利润之外，似乎也并没有太多的办法。
然而，在负债率持续升高的前提下，又遇到融资难题。“三好生”旭辉面临着两难选择。要解决“虚胖”，就要提升单独拿地的比例，就需要资金支持，要提升总利润，也要依赖扩大规模，然而，就在刚刚甩开膀子准备大幅拿地的时候，却不得不放缓拿地的步伐。
双重困局下，林中如何带领旭辉破局？在未来的两年多的时间内，能否实现3000亿规模、进入房企前八的梦想？我们将拭目以待。
