在我国城镇家庭现有的资产组成中，房子普遍占了大头，因而房价的涨跌时刻牵动亿万百姓的神经。而牛年的南昌房价行情，犹如过山车，上半年悄然回暖，年中骤然跳水，年末翘尾稍有修复。行情如此跌宕起伏，远超历年。
冰火两重天，牛年房价并未牛气冲天
新冠疫情继续发酵重创全球经济，美国货币宽松大量印钞房价涨幅创34年新高，这是牛年中国房地产行业发展的重要外部变量。国内，因疫情监控得当，我国宏观经济较鼠年明显回暖，南昌房价在这后疫情时代上半年悄然复苏；年中，部分房企在“三道红线”[1]面前资金链紧缩，多地项目一度停工停产，不少区域的成交量与房价骤然下降；直到央行9月喊话、12月紧急降准，释放1.2万亿资金，并且提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”的准则，提醒商业银行和信托机构中国恒大资金危机只是个别现象，促使其纷纷恢复对房企的贷款。12月的南昌房价和成交量，才开始有了一定程度的反弹。
分时段来看，上半年南昌房价稳中有升，6月份全市达到2021年房价峰值14917元/㎡；7 月开始急转直下，11月跌入低谷达12997元/㎡；接近年关时才有所回暖。总体看来，上半年只有5月份低于全年的平均房价（13936元/㎡），下半年只有7月份高于全年的平均房价。全年住宅平均价格为13936元/㎡，较上年的13568元/㎡，历经过惊心动魄的过山车行情，尚有小幅收涨。
分区域来看，近两年东湖区和经开区房价基本持平，只有湾里区牛年均价小幅下跌约2.5%，其余各区均有2%-6%不等的涨幅。其中西湖区涨幅为约6%，红谷滩区涨幅约为5.7%。这一涨跌额情况说明，经济回暖速度对房价回升有一定程度影响，红谷滩区、西湖区和东湖区为南昌的经济中心，但东湖区近两年房价却基本持平，部分原因是由于老旧小区多有改造在一定程度上影响了区域经济的回暖。
从政策层面上看，牛年房价涨幅的环比下降是必然的。央行与住建部发布的“三道红线”，力求在企业债务层面精准控制房企资产负债率，以防止房企过度扩张。在“三道红线”的严格监管下，各地房地产市场呈现下行趋势，房企普遍出现资金链紧张、债务还款延期等现象，迫使商业银行不断缩减对房地产企业的贷款规模，由此引发了下半年房价的持续下跌。若不是央行9月开始密集发声助力市场回暖，牛年房价必将由跌幅收尾。总体上看，前紧后松的调控政策，与牛年的房价走势高度契合。
需要强调的是，下半年房价的下跌与房企爆发危机趋势也高度吻合，危机最紧的11月份，南昌市场一时风声鹤唳，惊恐万状，新房销售均价曾跌破13000元/㎡，创出近年新低。
从全年的成交量来看，全市共成交新建商品房38502套，同比上升2%；总成交面积为450.1万㎡，同比上升0.2%。其中，新建区拔得头筹，占比32%，以绝对优势遥遥领先；红谷滩区占比17%。这足以说明刚需购房群体不再盲目追求高房价区域，而是趋向于房价适中的新区域。新建区商品房成交量的上升，不仅有利于新建区的经济发展，也有利于南昌市各区域的均衡发展，有利于缓解老城区人口的承载压力，促进老城区优化改造项目稳步推进。
从二手房市场来看，全市牛年共成交21602套，成交面积211.6万㎡，同比下降20.9%。这是南昌二手房成交量连续第三年的下降，说明“房住不炒”的理念已经深入人心，刚需购房者正在成为市场主体。从月成交情况来看，二手房市场在春节假期交易量下降后，3-4月交易量明显回升，5月开始成交量和成交面积又持续下降，直到11月才有较大回升。以红谷滩区为例，二手房市场成交量从7月开始持续下降，其中交易量稳居全市头两名的绿地国际博览城和万达城也有明显下降，成交量分别由7月的88 套和57套下降到10月的30套和28套；11月因有央行背书，购房者信心逐步恢复，全月成交量分别为40和66套。红谷滩区是南昌二手房市场交易的重中之重，其行情的回暖重构了购房者对南昌房地产市场的信心。12月份，全市二手房总交易量为2168套，较10月份上升113%。
“后疫情时代”，虎年房价难以虎虎生威
靠谱预判南昌房价，我们必须先看清近几年的运行趋势——纵观2016-2021年南昌市住宅均价走势，房价上扬持续六年，其中前3年涨幅较大，2018年住宅均价同比上涨15%，增速达历年之最。2019年政府对房地产市场调控加码，推出限购、限贷等系列组合拳，2019年8月央行还对LPR[2]进行了改革，并对投机炒房进行严厉打击，房价自此整体走向平稳发展。2020年初新冠病毒来袭，重创经济的同时，房地产市场也受到株连，但物极必反，防疫的一种居家办公模式，却催生了房地产市场发展的一个新方向，开拓了房企新的利润增长点，两者对冲，使2020年房价不上不下几近冰冻。2021年我国经济虽走出疫情阴霾，但房市系统性风险犹在，在“三道红线”和“供地两集中”[3]的影响下，房价难有明显增长。
“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。这是当前分析房地产行业运行趋势广为流行的一个标准框架。作为省会和江西的单极城市，南昌人口逐年有增；土地还有一定的储备；关键是看金融政策是否回暖——
今年1月20日公布了最新一期LPR，1年期LPR为3.7%，下降10个基点；5年期以上LPR为4.6%，下降5个基点。以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，利率调整前，首套个人住房LPR为4.65%，此时月供额为5156元；利率调整后，LPR为4.60%，月供额5126元——减少了约30元。对于个人，这虽然只是一个细小回调，但无疑稳定了购房者的信心。再加上央行去年两次降低存款准备金率，释放资金给房地产市场回暖打下强心针，这些都为市场回暖打下了基础。预期虎年央行会实施稳健的货币政策，会灵活适度保持流动性的合理充裕，会做好逆周期和跨周期的货币政策设计，提高货币政策对房市的前瞻性针对性；还会持续释放贷款市场报价利率的改革潜力，有利房企综合融资成本的降低。与此同时，南昌楼市“房住不炒”的理念不会变；政府还将积极引导房企从债务融资逐步过渡到债务融资和股权融资相结合的模式，以降低企业经营风险。
综合上述分析，预计南昌房地产市场在政府的调控政策进行适应性调整后，房价承接上年年尾的反弹还将上扬，全市回暖应可持续到虎年下半年；上浮幅度将难以超过3%；成交面积或将有所下降。
最后的补充是，在我国，目前还没有任何一个行业能够像房地产那样，拉动GDP三成、贡献财政四成、创造信用五成。因此，在未来可见的一段时期内，房地产行业还将与政府基建一起，共同构成内循环的核心边际动力。而近期发布的权威研究资料表明，截止2018年，我国城镇住房套户比为1.09，城镇住房并不过剩，就此，未来市场仍具较大发展空间。
注1：“三道红线”
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行为进一步落实房地产长效机制在北京召开重点房地产企业座谈会，会议就限制开发商融资的政策规划了房地产的三条红线：一是剔除预收款后的资产负债率大于70%，二是净负债率大于100%，三是现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果三道红线全部命中，开发商的有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过15%。换句话说，三条全中的话，无法融资只能等着资金链断裂破产，中两条还可以苟延残喘，中一条还可以继续融资；但即使三条都不中，融资规模也只能在限定在15%以内。包括恒大、万科和碧桂园在内的12家开发商被要求在当年9月前提交一份为期三年的减债计划。按照这三个标准，融创、恒大、绿地、华夏融信、中梁、绿城、美的、金茂、阳光城、金科、荣盛、奥园、雅居乐、蓝光、正荣、旭辉、世茂、碧桂园、万科、新城、建业等房企处在了比较危险的边缘。而“三条红线”的全面实施，从2021年年初开始。
注2：LPR
贷款市场报价利率(Loan Prime Rate, LPR)，是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。 现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种。
注3：“供地两集中”
2012年2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。
作者：黄正朝 丁滢 闵宇聪
