整体看，今年南昌楼市2023的行情要好于去年，二三月份暖意显现，4月甚至还出现短暂高峰，不过进入5月后与全国大势趋同，整体行情有些回落。

随着2023的南昌楼市即将过半，爱房老王总结了今年楼市的几点新变化。

变化1 | 土拍

“熔断”与流拍齐飞

进一步回归主城，不是南昌在抛弃刚需，而是刚需在抛弃郊区和弱地段。房地产白铁时代，客户置业变得更加挑剔。

为了避免大量土地流拍的现象，今年挂牌的土地素质比较优秀，很多位于主城核心地段如东湖、西湖区、高新、经开等热门板块。而这种主城的优质地块显然更受开发商和购房者欢迎（相关阅读>>熔断地块摇号结果出炉！恭喜这四个“幸运儿”！）。

东西湖区、高新优质地基本靠摇号才能获得，青云谱、新建、南昌县这些刚需区域尽管费尽心思经过精挑细选，依旧出现一定比例流拍，说明当下土拍热，热度严重不均。

如南昌县压箱底的幸福时光南地块（周边二手房价1.1W左右），爱房老王还以为会竞争激烈，谁料以底价成交楼面价仅2287元/㎡，估计一批挂牌房东已哭晕在厕所。

刚完毕的南昌第二批集中土拍，虽然青云谱成交量在南昌楼市名列前茅，一宗广州路以底价成交，一宗洪都新城地块惨遭流拍（相关阅读>>青云谱区DADJ2023009地块无人竞价惨遭流拍）。

今天，新建区把最有“诚意”的地块（区政府仅2.3公里，新建二中一路之隔，生活配套紧邻首创奥特莱斯、农贸市场，规划地铁5号线直线距离仅300米）拿出来，结果还是流拍了（相关阅读>>新建区大力推荐近南昌地铁5号线地块）！

价格不振、需求不足，进一步削弱了房企在外围板块的拿地意愿。

可以预见，未来刚需、改善都将能喜提更好的地段，南昌的板块扩张则会遭遇一波低谷。

变化2 | 房价

或被大批入市高端盘拉涨

目前南昌还有一个现象，就是改善热销，越贵的房子可能越好卖。

改善盘似乎都成了市场的大流，越来越多的大平层产品、第四代住宅盯准了改善人群相继入市，无形中拔高了整体准入门槛。比如华侨城万科、保利天珺、红城投禧悦雅云、联发红城投藏珑大境、红城投滨湖瑞府等。

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其中原因，老王认为主要是：

限购放松，本土购买力较强的群体改善需求迎来释放。

优质地段大量供地，各类住宅产品不断升级，更优越的户型、更高完善的社区配套、附加值更高的深度改善产品频现，刺激了改善入市的步伐。

随着房地产进入白铁时代，刚需购房者往往需要兼顾三代居住、工作通勤、子女读书等一系列现实需求，越来越多的购房家庭转为选择改善产品。

据爱房老王了解，今年还有很多待上市的中心城区项目，如赣地佳苑、国资锦天盛世、铜锣湾三期、新丰风华路壹号、红谷滩基金产业园、江山云著、三友滨江花园、保利珑悦府、靖淞绳金塔项目、铁投汇峰壹号、东汇御湖、璟宸云府（中鼎火炬广场）、金开岚苑等，怎一个神仙打架形容。

这些优质地段的项目出来，价格肯定不会便宜。而且目前“不限价”地块占了绝大多数，这将会是以后的常态。

5月第三周南昌房价冰山指数

大量入市的新项目，意味着南昌未来房价可能出现结构性上涨。

变化3 | 产品

户型有扩大趋势 实景PK白热化

在产品力层面，今年也有几个明显变化。

舒适度高的产品越来越多：

目前，如经开片区基本上整体是比较低密的（近期出让几个地块容积率只有1.5），象湖片区也在1.8-2.0。

而且，片区如小高层/洋房这种居住舒适度更高的产品也越来越多。

南昌人住得越来越大了：

随着如今二胎家庭的增多、居家生活需求的改变等等，近年来，在售楼盘的面积都是趋大化的，无论是刚需还是改善盘，均不例外。

老王研究发现，与两年前相比：

初级改善需求成交面积上移，120-140㎡的面积段中，120-130㎡的占比缩小约4%，130-140㎡面积占比扩大了近5个点。

南昌刚需的面积段也在上移，90-110㎡的成交面积段占比从46%降到了38%，而110-120㎡的成交面积段占比有显著增加，从14.5%上升到了约21.9%。

目前，基本上普通高层新盘都是建面约100㎡以上的三房起步，前几年市场上比较流行的90㎡左右的小三房现在在楼市中配比越来越少。

实景展示区提前呈现：

目前市场上，越来越多楼盘开始做真刀实枪的“实景展示区”。

无论是刚需还是改善产品，部分楼盘会在开盘前或者销售中期将小区大门、部分楼栋外立面、入户大堂、部分实景园林、地下车库等全部做好，如中大艾溪府、保利天汇、金茂南昌国际社区等。

这不仅是房企对自身产品力的提前呈现，而且像这样做好“实景示范区”之后，对于购房者的吸引力也会更大。

小结

最后爱房君要说的是，无论市场如何变化，需求始终存在。相比普涨时代的泥沙俱下，当下市场，开发商也有更多心思在产品打磨上下功夫，对自住客来说，更低的价格，更好的产品，还有比这更好的时代吗？

而且南昌作为二线城市，城市活力和城市引力都在持续上升，值得持续看好。